裁判要旨
商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间经营方式发生改变，不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形，应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的，不予支持。
案情
2007年1月，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢绍敏、易磊，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起，原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢绍敏、易磊系显名股东，郭祥培系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅（被告谢绍敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》，约定由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》，约定易磊将部分股份转让给谢绍敏，其余股份转让给郭祥培，但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东，易磊为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为，被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李毅经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。
裁判
奉节县人民法院审理认为，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系，谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢绍敏、易磊、郭祥培仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发给其他产权人，说明郭祥培与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。
评析
一、个人合伙租赁经营中，经营方式的改变不构成擅自转租违约
合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定，立法主旨在于：承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，直接破坏了出租人对承租人的信任，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定，一旦出现这种情况，即赋予出租人的合同解除权，以保障其物权利益。而本案的情况，不属于该款规定之情形。
首先，商业用房的所有权人曾静、汪培锡、郭祥培通过合同形式将房屋出租给谢绍敏、易磊经营，一经签约，合同生效，租赁关系合法成立。按照古罗马法的定义，“合同是一把法锁，一旦成立，就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同，并无异议，因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。
其次，被告谢绍敏、易磊承租之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告谢绍敏、易磊承租后，根据经营状况，合伙人共同议定以谢绍敏之女李毅名义办理工商营业执照，承包天福楼饭店，合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题，划清了法律关于未经出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限，从而维护了合伙各方的合法权益。
再次，本案即使按原告所诉被告擅自转租成立，同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为：一方面，该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李毅承包若视为转租的话，是经过租赁物共有人同意的，因为郭祥培既是天福楼发包人之一，又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包性质还是转租性质，郭祥培均是决策人之一。另一方面，尽管天福楼所有权人曾静、汪培锡、郭祥培出租天福楼的《门市租赁合同》中约定，租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理，但作为承租人的谢绍敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人双重身伤，因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。
二、原告曾静、汪培锡对于天福楼租赁经营方式的变化，存在知道或应当知道的相当条件
其一，天福楼饭店位于奉节县城（永安镇）主城区“不夜城”饮食一条街之中，且名称响亮，经营有方，生意一向看好，全县城的人无所不晓。原告曾静、汪培锡作为天福楼的所有权人和出租人，按常理应当超过一般人对天福楼的关注，因而存在知道或者应当知道天福经营变化的相当条件。
其二，双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，约定第一年租金14万元，一直由郭祥培统一领取后给付二原告，而二原告诉状上称：2007年8月14日谢、易、郭三人以《天福楼经营承包合同》形式转租给李毅，年租金40.3万元，一直由郭祥培领取后分给他们。这表明，他们已按此受益，却一直没有提出反对意见，说明二原告已经明知，而且默认了郭祥培的行为，多年来从无异议。现在正值租赁期中，二原告却起诉要求确认转租行为无效，并解除租赁合同收回房屋，无论从事实际上还是理由上，都是说不通的。
其三，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培同属于天福楼的所有权人和出租人，按事实推论二原告早已知道郭祥培同时具有合伙承租人的身份，自出租至起诉时天福楼的房租费皆由郭祥培统一领取后分发给二原告，表明二原告与郭祥培之间有着充分联系，关系密切，足可推定二原告对郭祥培的经营行为完全了解却从无异议。
其四，从法律层面讲，第三人李毅于2007年9月即经过工商登记取得天福楼饭店的营业执照，且营业执照悬挂于经营场所，对外具有合法经营的公示作用，并至今悬挂达数年之久，应视为天福楼产权人均应当知道，即不仅包括天福楼饭店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾静和汪培锡。即便是原告曾静和汪培锡确实存在不知道的情况，其公示之效力同样及于二人。因此，本判决从公示效力上理解和判断，是符合法律精神的。
（作者单位：重庆市奉节县人民法院）
关于印发云浮市行政机关规范性文件管理规定的通知
广东省云浮市人民政府办公室
关于印发云浮市行政机关规范性文件管理规定的通知
各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《云浮市行政机关规范性文件管理规定》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
云浮市人民政府办公室
二Ｏ一一年七月十四日
云浮市行政机关规范性文件管理规定
第一条 为加强本市行政机关规范性文件(以下简称规范性文件)的管理工作，维护法制统一，促进依法行政，根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》、《广东省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查工作程序规定》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称规范性文件，是指我市各级行政机关依据法定职权制定发布的，对公民、法人或者其他组织具有普遍约束力的，可以反复适用的文件。
规范性文件分为政府规范性文件和部门规范性文件。各级人民政府(含政府办公室)以自己的名义制定的规范性文件为政府规范性文件；县级以上人民政府组成部门、直属机构以及法律、法规授权的管理公共事务的组织(以下简称部门)等以自己的名义制定的规范性文件为部门规范性文件。
第三条 本市各级行政机关规范性文件的制定、审查、发布、备案和相关的管理、监督工作，适用本规定。
各级行政机关制定发布内部工作制度、技术操作规程，对具体事项作出行政处理决定，以及对其直接管理的事业单位人事、财务、外事等事项制定文件不适用本规定。
第四条 各级人民政府应当加强对规范性文件的管理，政府法制机构负责本级政府规范性文件审核、监督工作，负责修改、协调、论证、审定政府规范性文件的草案并办理呈批事项，负责部门制定规范性文件的审查、监督工作。镇人民政府规范性文件的审查、监督工作由县（市、区）政府法制机构具体负责。
第五条 行政机关的议事协调机构、临时机构和内设机构不得以自己的名义制定规范性文件。
第六条 有下列情形之一的，可以制定规范性文件：
（一）相关法律、法规、规章和国家政策对某一方面的行政工作尚未作出明确规定的；
（二）相关法律、法规、规章和国家政策对某一方面的行政工作虽有规定但规定不具体、不便操作的；
（三）相关法律、法规、规章和国家政策授权制定相关规范性文件的。
法律、法规和规章已经明确规定的内容，规范性文件原则上不作重复规定。
第七条 制定规范性文件，应当符合宪法、法律、法规和规章的规定，不得违反上级行政机关的命令、决定，不得超越本行政机关的职权范围。
第八条 规范性文件不得设定下列事项：
（一）行政处罚；
（二）行政许可；
（三）行政强制措施；
（四）行政事业性收费项目；
（五）其他应当由法律、法规、规章或者上级行政机关设定的事项。
第九条 没有法律、法规和规章的规定，规范性文件不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的规定。
第十条 制定规范性文件，应当根据规范性文件的具体内容确定名称，可以使用“规定”、“决定”、“命令”、“办法”、“通知”、“公告”、“规则”和“通告”等，但不得使用“法”、“条例”。
政府规范性文件的标题应当冠以本行政区域名称，部门规范性文件的标题应当冠以制定机关名称。
第十一条 各级政府工作部门应根据实际需要和可能，于每年年底前提出下一年度拟订政府规范性文件的计划，报政府法制机构。由政府法制机构综合拟订政府规范性文件的年度计划，报当地人民政府审定后，由政府法制机构负责组织实施和监督执行。在执行过程中，政府法制机构根据形势发展的需要，按轻重缓急对计划适当调整。对计划外临时送审的政府规范性文件草案，除国家新颁布的法律、法规、规章规定急需制订实施办法等以及特别重要的规范性文件外，一般暂缓办理。
第十二条 列入年度制定计划的政府规范性文件草案一般由主管部门负责起草，涉及其他主管部门共同业务的，也可以由政府法制机构牵头组织各有关主管部门共同起草。有关主管部门在起草规范性文件草案过程中有不同意见，经协商仍不能取得一致意见的，上报时应说明情况和理由，由政府法制机构进一步协调后报当地人民政府审定。
第十三条 政府规范性文件草案应当对制作目的、依据、适用范围、主管部门、具体规范、奖惩办法、实施日期等作规定。
第十四条 规范性文件起草部门应通过网络或者报刊等媒体向社会公布规范性文件草案，广泛征求公众意见。涉及下级政府职权或多个部门职能或罚款、收费等内容的，还应征求下级政府及有关部门的意见。
政府法制机构是负责规范性文件审核、监督的机关，因此，起草单位在规范性文件起草、协调阶段不应征求政府法制机构的意见。但涉及某些重大原则问题，起草单位无法解决，确需政府法制机构参与协调或提供意见的，政府法制机构应予以指导。
第十五条 起草单位向人民政府报送有关政府规范性文件草案，应经本单位的法制机构审核，单位行政首长办公会议讨论通过，由主要负责人签署，并以正式文件上报。
第十六条 报请政府发布规范性文件，应当提交下列材料：
（一） 报请发布的请示；
（二） 规范性文件草案文本；
（三） 规范性文件的起草说明；
（四） 制定依据的文本（相关法律、法规、规章、国家政策、
上级行政机关文件）；
（五） 征求意见的有关材料；
（六） 其他有关材料。
规范性文件起草说明的内容主要包括以下四部分：
（一）制定该项规范性文件的目的和必要性；
（二）制定的依据；
（三）对主要条款的阐述（说明），起草协调过程中不同意见及对其处理情况等；
（四）征求意见采纳情况的说明。
第十七条 各级人民政府应当建立健全规范性文件统一审查制度。
起草单位报送的政府规范性文件草案，不能直接送领导审批，应送政府办公室加具意见后，移交政府法制机构办理，由政府法制机构负责审核。如政府办公室直接审核的，应征求本级政府法制机构的意见。
部门规范性文件应当报本级政府法制机构审查后再行发布；镇人民政府规范性文件报县（市、区）政府法制机构审查后再行发布。
第十八条 政府法制机构审查部门和镇人民政府规范性文件，原则上只审查合法性，不审查可行性和适当性，若发现存在可行性或者适当性问题时，可以向制定机关提出建议。
第十九条 部门或镇人民政府规范性文件报送政府法制机构审查时，制定机关应当提交下列文件：
（一）提请审查的公函；
（二）规范性文件草案文本以及起草说明；
（三）制定依据的文本(相关法律、法规、规章、国家政策、上级行政机关文件)。
第二十条 政府法制机构应当自受理之日起十个工作日内完成部门或镇人民政府报送的规范性文件草案的审查，并将审查意见书面通知送审机关。
对内容复杂、争议较大或者涉及其他重大问题、在前款规定的期限内不能完成审查的规范性文件，经政府法制机构负责人批准，可以延长十个工作日，并将延长审查期限及其理由书面通知送审机关。
政府法制机构在规定期限内未将审查意见通知送审机关的，视为同意送审机关所报送的规范性文件。
第二十一条 政府法制机构对送审的部门或镇人民政府规范性文件草案，按照下列情形，分别作出处理：
（一）符合本办法第七条、第八条和第九条规定的，提出审查同意的意见；
（二）不符合本办法第七条、第八条、第九条规定之一的，或者有关部门对草案主要内容存在较大争议的，提出相关审查意见后退回送审机关。
送审机关对政府法制机构的审查意见有异议的，可以自接到审查意见之日起十个工作日内向本级人民政府申请复核，镇人民政府向上一级人民政府申请复核。
第二十二条 政府规范性文件应当经政府常务会议审议通过，并由行政首长签发。
部门和镇人民政府规范性文件应当经行政首长办公会议审议通过，由行政首长签发，并同时抄送政府法制机构存查。
第二十三条 各级人民政府应当建立规范性文件统一发布制度。未经规定载体统一发布的规范性文件一律无效，不得作为行政管理的依据。
市人民政府及其部门规范性文件的发布载体是《云浮市人民政府公报》，其刊登的规范性文件文本为标准文本。市人民政府规范性文件直接发布，市人民政府部门规范性文件根据政府法制机构的审查意见发布。
发布的规范性文件应当同时在政府网站、主要报刊刊登或发布消息。
县(市、区)人民政府及其部门规范性文件的发布载体由本级人民政府决定。
镇人民政府应当在办公所在地和公共场所建立公告栏，公布其制定的规范性文件，公布日期应当不少于三十日。
第二十四条 政府规范性文件应当自公布之日起三十日内分别报送上一级人民政府及本级人民代表大会常务委员会备案。
报送上一级人民政府备案的，应同时提交备案报告、规范性文件的正式文本、起草说明、政府法制机构审核意见各一式三份，所依据的政策法律法规条文一套及规范性文件的电子文本，径送该级政府法制机构。
报送人民代表大会常务委员会备案的，报备材料按人大常委会的有关要求执行。
第二十五条 各级人民政府法制机构发现报送备案的规范性文件违反本办法第七条、第八条或者第九条的，应当建议制定机关自行修改、废止或者提请本级人民政府予以撤销。
第二十六条 公民、法人或者其他组织认为规范性文件不符合本办法第七条、第八条或者第九条的，可以向政府法制机构提出审查建议。政府法制机构应当在十五个工作日内作出处理，并将处理结果答复提出审查建议的公民、法人和其他组织。
第二十七条 规范性文件施行后，制定机关和实施机关应定期对实施情况进行评估，并将评估意见通报政府法制机构。
第二十八条 规范性文件制定机关应当根据法律、法规、规章和国家政策的调整情况，及时对已公布实施的规范性文件进行清理。规范性文件与法律、法规、规章和国家政策相抵触或者不一致的，应当及时修改或者废止。修改和废止程序按照制定程序执行。
第二十九条 政府法制机构应当对同级部门规范性文件和下级政府规范性文件的制定和管理情况进行监督检查。
对未经政府法制机构审查同意以及未经规定载体发布的部门规范性文件，政府法制机构可以根据第二十三条规定向社会公示该文件无效。
对未经备案的规范性文件，政府法制机构可以提请本级人民政府作出责令改正或者撤销的建议。
第三十条 违反本规定制定规范性文件，情节严重，产生严重不良后果的，或者由于执行无效的规范性文件而损害公民、法人和其他组织合法权益的，政府法制机构可以提请行政监察部门依法追究制定机关主要负责人和直接责任人的行政责任。
第三十一条 政府法制机构不履行规范性文件审查职责，产生严重社会后果的，应当追究其主要负责人和直接责任人的行政责任。
第三十二条 本规定自公布之日起施行。云府办[2005]31号文同时废止。
