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表见代理构成要件的一点思考——兼评我国《合同法》第49条/陈建梅

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 02:30:30  浏览:8477   来源:法律资料网
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表见代理构成要件的一点思考
——兼评我国《合同法》第49条

陈建梅


内容摘要: 因《合同法》关于表见代理制度的规定过于原则,在理论和实践中对表见代理的适用已有不当扩大的倾向。文章从避免无权代理和表见代理发生的角度,就相关当事人的权利配制、现代科技与优势风险负担、法律行为表示主义理论,着重阐述了将本人过错作为表见代理构成要件的理论根据和实践意义,并提出了相应的修改建议。
关键词:表见代理 过错 构成要件 合同法

一、问题的提出
代理制度的产生,实现了行为主体与行为后果的分离,使民事主体的民事能力得以扩张和延伸。这在社会生产日益专业化、规模化,社会分工日益细密化的现代社会,具有极其重要的经济价值。但是,与代理制度相伴生的无权代理现象,却不时给代理制度带来不稳定因素,对各方利益影响甚大。无权代理的表现形式十分复杂,大致可分为两类:即值得第三人信赖的无权代理(即表见代理)和欠缺信赖价值的无权代理。[1](p587)无权代理的大量出现不仅影响了代理制度的功能发挥,而且迫使法律不得不对本人与相对人利益进行衡量,在动、静的安全之间进行两难抉择。这种现象在我国表现的尤为突出。特别是我国《合同法》关于表见代理的规定过于原则和抽象,导致了司法实践的不稳定性。表见代理是指行为人虽然没有代理权,但因其与名义上的被代理人存在着某种关系,使相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权,并与其进行法律行为,该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。[2](p237)笔者注意到:在目前的理论和实践中,对表见代理的适用已有不当扩大的倾向,而且已经造成了较为严重的社会后果。有学者认为:“表见代理责任已经使许多企业陷入债务泥潭,成为吞噬企业资产的黑洞,威胁企业生存的隐形杀手”[3]。因此,现实需要我们深入研究经济生活,适当界定表见代理与无权代理的界限,进一步明确表见代理的构成要件。其中,本人过错是否应为表见代理的构成要件,显然是问题的关键所在。
早在我国《合同法》起草的过程中,对于本人过错是否应为表见代理的构成要件,曾经有过激烈争论。理论界主要有三种观点。
一种观点认为:表见代理的成立,不应以本人过错为必要条件。即使本人主观上没有过错,只要客观上存在使第三人对行为人有代理权陷入错误判断的客观情况,即可成立表见代理。其主要理由是:从表见代理制度设立的目的看,在本人利益与第三人利益发生冲突的情况下,表见代理制度理应作出有利于第三人的价值选择。为了交易安全,表见代理制度只能以牺牲本人利益为代价[4]。
另一种观点认为:本人过错是导致第三人确信行为人具有代理权的重要因素,应为表见代理的构成要件。其主要理由是:l、如果本人对无权代理的发生毫无过错,让其承担有权代理的法律后果,显然违反了公平和过错责任原则,这非但不能有效保障交易安全,反而会导致民事纠纷的复杂化,违背确立表见代理制度的初衷。2、从各国民法典列举的表见代理的几种情况看,其构成均须本人有过错。[1](p585)3、有的学者还引进外观授权理论,认为表见代理的法理基础在于外观授权行为的确定,而外观授权行为均包含本人过失在内。所以,本人过错不仅应为表见代理的构成要件,而且其实际上应为确保交易安全的底线。[5]
第三种观点认为:表见代理的构成无须以本人过错为必备要件,但要求本人为外观的形成提供原因。行为人权利外观的形成与本人的行为应有牵连性,即无权代理行为的发生应与本人有关。[6]
从现行《合同法》第49条的规定看,我国立法采纳了上述第一种观点。但笔者认为:这种观点让无辜的本人在无法控制、无法预料的情况下为无权代理人的过错承担责任,既不合情理,也违背了公平原则。而且通常情况下,无权代理人都持有被代理人发出的证明文件(介绍信),或有被代理人向相对人所做的授予其代理权的通知或广告,无权代理人与被代理人之间的亲属关系或劳动雇佣关系也常构成认定表见代理的客观依据[7](p296)。这种立法,一方面会给人们造成人人自危、惟恐祸从天降的不安全感,使法律因此丧失安全性和可预测性;另一方面,在我国商业信誉较差、欺诈频繁的情况下,还会鼓励私刻公章、伪造证件等欺诈行为的发生,造成市场经济秩序的混乱。同时,彻底抛弃本人主观的因素,使表见代理更易构成,也会使相对人在行为时怠于积极审查代理人的代理权,从而造成更多无权代理的发生。
目前,学术界赞成第三种观点的较多[8],且有域外法判例相支持。但如果我们深入地思考就会发现:这种观点极其模糊。该观点认为,无权代理行为的发生应与本人有关。但何谓有关?何谓无关?实践中极其难以把握。如果把其中本人有过错的部分除去的话,剩余的部分更具有不确定性。
一个人生活在社会上、驰骋在商海中,每时每刻都将遭遇到各种各样、形形色色的人物。亲戚有亲疏之分,朋友有远近之别,工作关系、业务关系时而转化,仅凭一个“有关”,怎能确定外观的原因?如果关系密切到本人控制范围内足以形成权利外观,本人怎能无过错?而本人控制范围外的是否能构成所谓的“有关”?可以说,这种观点实际上仅仅排除了一些与本人毫无关系的、完全靠伪造证件而产生的无权代理。与第一种观点相比,其虽有一定进步性,但总体而言,诸如上述第一种观点的弊端依然存在。更为严重的是,如此模糊的用语将可能为腐败提供新的温床,在人情等各种因素的影响下,同样的案件可能会得到完全不同的判决,这将严重影响法律的尊严和民众对法律的信仰,用如此模糊的用语赋予缺少权力制约的法官如此大的权力,民众能不担忧吗?
笔者赞成第二种观点,因为其较好地协调了本人与第三人的利益,但如果仅以公平原则论述尚显乏力。而外观授权理论为英美法理论,英美法认为外观授权为有权代理,与大陆法尽管具体规则相似,但理论基础迥然有别,以此立论尚显牵强。仅以国外立法推测立论,欠缺实质说服力。为此,笔者将主要考虑到以下几点:一、更好的避免无权代理的发生;二、符合表见代理的理论基础;三、与民法的基本原则相一致。

二、无权代理的避免与各方义务的配置

无权代理是代理制度的副产品,它不仅打乱了各方利益的平衡,给本人或相对人带来诸多麻烦,而且严重影响了代理制度作用的充分发挥。因此,避免无权代理是本人与相对人的共同愿望,各方对避免无权代理均负有不可推卸的义务,除非一方在利用无权代理制度、表见代理制度进行投机。
相对人对无权代理的避免,负有以下注意义务:第一,审查义务。相对人在与自称是本人代理人的人进行磋商、谈判、进行法律行为时,特别是对一个不熟悉的客户或代理人,应要求对方出示代理证书、介绍信、身份证明等,以了解和证实其身份、代理事项、权限、期限等。这对一个理智的商人来说显然是必须的。第二,判断义务或警觉义务。在进行表面审查的同时,对其中缺陷应具有必要的警觉,根据代理人的外在状况、言行进行必要的判断,判断其代理权的真实性。一般来讲,相对人应考虑以下因素:涉及的标的额是否与代理人的表象适应,是否与代理人的职位、阅历一致,是否有与代理人的职位、身份不相适应的言行,是否需要交付定金预付款或先履行主要义务,代理人在交易中是否具有明显的利益等,以便决定是否需要核实。第三,核实义务。一般来讲,相对人并没有特别核实的义务。但如果对当事人利益影响较大,如存在标的额较大,与代理人不熟悉,需要交付定金等。或通过谨慎的判断,发现可能存在瑕疵,相对人就有义务要求对方提供核实身份的方法,并与本人核实。因为现代通讯技术的发达,核实变的非常容易迅捷,成本很少,并不构成相对人额外的负担。
为避免无权代理和表见代理的发生,本人主要有以下义务:第一,明确授权。在授予代理权时,本人应当对代理人的权限、代理事项,期间进行明确的表述,以利于相对人了解。第二,通知或公告的义务。对于在商业实践中,担任某种职位的通常具有的权力进行限制,必须明确通知相对人;代理权授予行为向相对人公开后,本人撤销或对代理权进行限制时,应当个别通知或公告通知相对人;及时进行撤消代理权的公告、解除某人职务的公告、公章丢失或被盗的公告等。明知无代理权人依代理人身份进行活动时,本人应当通知相对人。第三,及时答复的义务。相对人进行查询、要求核实代理人身份、权利时,应当积极配合,及时作出明确的答复。第四,收回代理证明的义务。代理权终止或撤销代理权后,本人应当及时收回代理权证书、介绍信、公章等证明代理人身份的证件以及本单位的空白合同纸、合同专用章。
民法上的过错是一种主观的心理状态,而其判断标准就是行为人的行为是否违反了注意义务。如行为人于行为时,怠于履行自己的注意义务,即为有过错,并且也应为自己的过错负责承担不利的后果。相对人和本人都应当在自己能够控制的范围内和风险范围内保持警惕,履行自己的注意义务,以避免无权代理或表见代理的发生,减少商业风险。本人不履行自己的注意义务,导致了无权代理的发生,即为有过错,相对人可以主张表见代理,要求本人承受有权代理的后果,即履行责任。相对人不履行自己的审查、判断、核实的义务,致使无权代理发生,即表明有过错,相对人不能依据表见代理要求本人承担责任,只能依据无权代理的规定要求无权代理人承担责任。也就是说,要求本人承担表见代理责任的原因,只能是本人未履行注意义务,即本人的过错。

三、现代科技发展与优势风险的负担

优势风险承担人之标准的理论要求,应当将风险分配给支付最小成本即可防止风险发生的人,才能实现经济效率的目的。因此,笔者倾向于将更重的责任赋予更容易发现事实真相,避免无权代理的发生的一方,以刺激其避免无权代理的发生。如果说,在工业经济时期,表见代理的构成要件可不包括本人过错的话,那么,在信息经济的今天,随着现代科技的发展,至少有两大因素影响着表见代理:一是现代科技的发展使相对人更易于向本人核实行为人有无代理权;二是现代科技的发展使行为人更易于通过造假而产生表见代理,对此本人可能没有任何过错。
1.从时代发展的角度出发,在通讯技术、网络技术高度发达的今天,较之本人,相对人更容易避免无权代理的发生,这与工业经济时代,已有很大不同。在工业经济时代,还缺少象现在一样如此方便、迅捷、便宜并且运用如此广泛的通讯、网络技术,交易的相对人要想与本人取得联系进行核实时,比较困难且成本较高,相对人所能进行的或者方便进行的主要是对代理证书的表面审查,要想了解对方经营规模、范围、内部岗位设置更是难以做到,因而相对人较难发现事实真相,出于对交易安全的保护,也为了维护代理制度的信誉,一般对相对人要求的比较低。尽管各国民法对表见代理规定比较严格,本人的过错为表见代理的隐含构成要件,但仍有不少学者坚持表见代理的构成不以本人的过错为必要,并被部分判例所确认。应当说,这在一定程度上是适合商业实践的需要的。但当我们环视今天的商业实践时,就会发现:现实环境己发生了很大变化。在今天,卖茶蛋的老太太都配备了手机,更不用说更普遍的电话了。与本人联系来核实代理人的身份、权限变的轻而易举,成本很低。计算机技术、网络技术的高速发展,企业纷纷上网、注册域名,了解经营范围,联系方法,岗位设置等信息也非常容易,特别是对于要求信息公开的上市公司更容易。随着计算机技术和网络的进一步推广,登记事项、公告事项也将在网上非常容易的查到。
2、从本人的角度讲,本人与代理人的关系变的比以前更不稳定了,本人难以控制代理人的行为。考察德国、日本以及台湾民法关于表见代理的规定,都是基于这样一个判断:表见代理人往往与本人关系密切,相对于相对人,本人更熟悉、更了解、也更容易控制代理人的行为。这在商品经济发展初期,人才流动不是很广泛、业务范围较小,交易对象较为固定,人们主要生活在熟人的圈子里,是可以理解的。尽管如此,各国民法对表见代理的规定都比较严格,仅限于几种类型,本人的过错是隐含的要件,只是严格适用本人的过错要件,在当时的情况下对于个别案件中的相对人过于苛刻时,才在该判例中不要求本人的过错。反观当今的经济生活,商品交往早已突破一地一国,区域性统一市场和全球性统一市场正逐步形成,交易对象遍布全球,企业规模越来越大、跨国企业正逐步增多,本人的活动绝大部分靠代理人来完成,一个公司会有成千上万的代理人,对如此众多的代理人的行为,本人实难控制。况且现代社会人才流动相当广泛,雇员与雇主之间的关系经常改变,本人与代理人的密切关系在很大范围内己经不存在。由于交易主要发生在陌生人的环境里,与本人没有关系而通过伪造证件、委托书而自称为代理人,将比以前更多更容易,对此,本人更是防不胜防。
从以上分析可以看出:对无权代理的发生,在很多情况下,本人是被动的。除了那些本人对无权代理的发生具有过错的以外,本人即使投入巨大的人力、物力也难以防范无权代理的发生[6]。相对于本人,相对人直接与代理人打交道,在磋商过程中,更易于审查核实代理人的代理权,更易于防范无权代理的发生,而成本却很小。因此,笔者认为:在本人无过错的情况下,不构成表见代理,其风险让与更易于防范无权代理、表见代理发生的相对人来承担,有着积极的实践意义。相反,如果赋予本人以过重的责任,要本人承担其过错以外的责任,不仅有违公平原则,还会引起严重的后果。首先,过分保护相对人的利益,必将导致相对人怠于积极审查代理人的代理权,导致大量的无权代理、表见代理的发生,不仅严重损害本人的利益,还会损害相对人自己的利益;也意味着,大量欺诈行为,如骗取定金的行为得手,会导致欺诈行为的泛滥,特别是在我国正处于经济转型时期,各种欺诈行为的猖獗,必然影响经济的发展与稳定,因此我们更应该注意防范无权代理的发生。其次,大量的无权代理的发生,相对人欲追究本人的责任,毫无过错的本人肯定不情愿履行,必将造成大量的诉讼产生,对国家的资源造成浪费,造成经济秩序的混乱。同时,本人也是各种交易的结合点,也是秩序的代表,大量的表见代理产生,会引起与本人有关的一系列交易发生混乱,影响到经济秩序的稳定。本人要为自己无法控制的事情、毫无过错的事情承担责任,无异于祸从天降,必然会造成本人无法预料、无法控制自己的风险,无法对自己事业进行合理预期,这种不安全感必然会导致降低投资的欲望,经济的快速发展亦无从实现。

四、表示主义理论与表见代理的构成

关于法律行为的效力有意思主义和表示主义两种主张。意思主义强调法律行为的实质在于行为人的内心意思,表示只起从属性作用。在表示与意思不一致的情况下,法律行为应依对行为人真意的解释而成立,而不应依其表示的内容成立。法学家认为,惟有尊重其意思,使其意思实现,才是保障其自由的适当途径。但表意人的内心意思,相对人无法准确探知,意思主义在强调保护表意人的自由的同时,必然会损害善意的相对人的利益,影响到交易安全。相对人为了避免损失,必须查清对方的真实意思,这将导致证信成本的增大,交易周期的延长,影响到交易效率。随着交易的频繁,在19世纪末,注重交易秩序的法律行为表示主义应运而生。
表示主义认为,法律行为的本质不在于行为人的内在意思,而是行为人表示的意思。在表示与意思不一致的情况下,应以外部的表示为准,而不考虑内部的意思如何。其实质在于,表意人应对自己的表示负责,实行禁反言,以保护善意的信赖表意人表示的相对人的利益。依据表示主义,表意人在作出意思表示时,应当考虑到种种情况,清楚表示自己的意思,使内心意思与表示意思一致。如果出现不一致,不论出于故意或过失,表意人都是有过错的,根据责任自付原则,表意人当然要为自己的过错负责;同时,表意人仅对自己的表示负责,不能要求表意人为别人的过错负责。所以,表示主义中实际上已经包含了行为人的过错。
与表示主义相适应,关注交易安全的表见代理制度在19世纪末,得以产生并规定在德国民法典中,成为现代民法的典型特征之一。表见代理制度要求本人(表意人)应对自己有关代理权的意思表示负责,对相对人基于本人有关代理权的意思表示产生的信赖予以保护,而不管本人事实上是否授予代理权。
代理权授予是本人的单方法律行为、内部行为。相对人难以清楚的了解代理权的内部情况,本人有义务对相对人说明已授予代理权的意思表示。在有相对人的意思表示,不是指表意人内心的意思,也不是相对人主观上所了解的意思,而是指客观意义,或者说规范性的表示意义[1](p586)。应将表示的受领者理解为:“熟悉一般语言用法,熟悉该交易领域的特定语言用法,并且了解交易习惯的参加者”;“应该假定表示的受领者会仔细的审查这个表示”[1](p586)。由此,本人仅对自己的表示负责。所以,无论是在表见代理还是在有权代理,交易相对人要求本人承担直接法律后果的条件是:他掌握了本人有关代理权存在的表示,相对人也只能信赖本人的有关代理权变更、消灭的表示。
在实践中具体可分为:(一)在外部授权的场合,本人授予代理权的意思表示因到达交易相对人而生效,代理权限依一般意义上的相对人所理解的为准。这时,不易发生表见代理,即便相对人理解失误,也不能让本人承担责任。容易发生问题的是:本人在外部授权后,进行内部撤回和限制,而没有向相对人公开,本人应对自己的表示负责(承担表见代理责任),其过错是明显的。(二)在内部授权,本人又向相对人告知的场合,本人应对自己的两个表示行为负责,使相对人了解代理人的权限。相对人在自己从本人那里得到的表示的范围内要求本人承担责任,如果本人授权的表示与向相对人告知的内容不一致,不论是出于本人的故意还是过失,相对人可以要求本人承担表见代理责任。本人内部授权后,又进行外部撤回和限制的,相对人应信赖本人的表示,一般不会发生表见代理。(三)在内部授权的场合,相对人在作出法律行为时,应根据本人的表示行为来确定代理权限,如代理证书,授权委托书等,如果本人的表示行为模糊不清,本人是有过错的,本人的表示依一般相对人所理解的内容生效,可能与本人的内部授权不一致,相对人可以要求本人为自己的表示负责,构成表见代理。
总之,本人的授权表示及限制表示在向代理人作出的场合,本人应通过自己的行为向相对人通知,本人应对自己的表示行为负责,本人对相对人的表示行为应与本人对代理人的表示行为内容一致,否则,本人应为有过错,善意相对人在从本人那儿获得的表示行为的范围内要求本人承担表见代理责任。从以上分析可以看出,本人仅对因自己的过错而造成的事实代理权的范围与相对人从本人表示行为那里得到的代理权的范围不一致负责。

五、合同法相关规定的完善

因此,将本人过错作为表见代理的要件,即符合风险责任分配的标准,有利于避免无权代理的发生,又合理的保护了本人利益与相对人利益,应该是我们的最佳选择。
关于表见代理的规定,由于各国大多没有采用统一的构成要件的方式,而是采用严格具体类型的方式,因而没有具体规定本人的过错要件,但他们都把本人的过错要件隐含在严格的具体类型中。本人的过错是表见代理的隐含要件。
反观我国《合同法》第49条,没有采用严格的具体类型的规定方式,而采用构成要件的方式,但其构成要件实在是过于简单,仅规定了一个客观要件,既没有规定本人的主观过错,又没有规定相对人善意与无过失,致使本身只是一种例外的表见代理变得过于宽泛,打破了本人与相对人的利益平衡,造成了许多负面影响,因而,该条应予以修改和完善,在修改和完善时应严格按照表见代理的构成要件,一方面应规定相对人须善意与无过失,另一方面,应规定本人的过错。为了平衡本人与相对人的利益,应规定本人对自己无过错负举证责任。因此,笔者建议该条修改为:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人的名义订立合同,无过失的善意相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。但被代理人无过错的除外。”

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关于证券公司参与申购关联方承销的证券有关事宜的答复意见

中国证券监督管理委员会


关于证券公司参与申购关联方承销的证券有关事宜的答复意见

证监机构字[2006]192号

中信建投证券有限责任公司:

你公司《关于股票发行网下和网上申购有关问题的请示》(中建证发[2006]70号)收悉。经研究,现答复如下:

一、暂不允许证券公司自营业务参与关联证券公司所承销证券的询价和网下申购。

二、网上定价发行时,证券公司自营业务可以申购关联证券公司所承销的证券。

三、证券公司自营业务申购关联证券公司所承销的证券时,应比照关联交易履行相关决策和披露程序,并将相应的决策文件及申购情况向我会及公司注册地证监局报备。



二○○六年八月十四日


重庆市土地房屋权属登记条例

重庆市人大常委会


重庆市土地房屋权属登记条例


《重庆市土地房屋权属登记条例》已于2012年5月24日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过,现予公布,自2012年10月1日起施行。



   重庆市人民代表大会常务委员会

   2012年5月24日



重庆市土地房屋权属登记条例

(2012年5月24日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

  目 录

  第一章 总则

  第二章 一般规定

  第三章 初始登记

  第四章 转移登记

  第五章 变更登记

  第六章 限制登记

  第一节

  预告登记

  第二节

  异议登记

  第三节

  查封登记

  第四节

  其他限制登记

  第七章 更正登记

  第八章 注销登记

  第九章 法律责任

  第十章 附则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范土地房屋权属登记行为,保护土地房屋权利人合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内土地房屋权属登记及其管理,适用本条例。

  第三条 本条例所称土地房屋权属登记,是指土地房屋登记机构依当事人申请或者依职权对集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权、地役权、土地房屋抵押权等依法可以登记的土地房屋权利或者事项在土地房屋登记簿上予以记载的行为。

  前款所称土地使用权,包括建设用地使用权(含地表、地上及地下)、农用地使用权(不含土地承包经营权)和宅基地使用权。

  第四条 土地房屋权利的设立、转让、变更、限制、更正和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第五条 土地房屋权属登记实行属地管辖。

  土地房屋权属登记应当遵循便民高效、信息公开的原则,土地及其范围内的建(构)筑物权利主体应当一致。

  第六条 市土地房屋行政主管部门负责本市土地房屋权属登记的管理工作。

  渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区行政区域内的土地房屋权属由市土地房屋行政主管部门登记,具体事务由其设立的登记机构办理。

  前款规定以外的区县(自治县)行政区域内的土地房屋权属,由土地房屋所在地区县(自治县)土地房屋行政主管部门登记;土地和房屋行政主管部门分别设立的,由所在地区县(自治县)人民政府登记,具体事务由其设立的登记机构统一办理。

  第七条 市土地房屋行政主管部门应当制定土地房屋权属登记技术规范,统一制作土地房屋登记簿、房地产权证、房地产登记证明文书。

  第八条 市土地房屋行政主管部门应当建立统一的土地房屋登记信息查询系统,为权利人、利害关系人提供查询服务,并为其复印资料提供便利。

  土地房屋登记信息查询服务应当依照法律、法规和有关规定进行,不得违规披露权利人的信息。

  第二章 一般规定

  第九条 土地以宗地为基本单元进行登记;房屋以有固定界限,可以独立使用,有明确、唯一编号的幢、层、套、间为基本单元进行登记。

  经规划许可修建的房屋,以规划审批确定的最小单元为基本单元进行登记。

  已办理权属登记的房屋需要改变原基本单元申请登记的,申请人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。土地房屋登记机构根据经审查批准的基本单元变更方案办理土地房屋权属登记。

  第十条 土地房屋登记一般按下列程序进行:

  (一)申请;

  (二)受理;

  (三)审核;

  (四)记载于登记簿;

  (五)核发房地产权证或者房地产登记证明。

  登记机构认为有必要的,可以就有关登记事项进行公告。

  第十一条 土地房屋登记簿是土地房屋权利归属和内容的根据。

  土地房屋登记簿应当载明土地房屋的自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

  土地房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应当定期异地备份。

  第十二条 土地房屋登记应当由权利人或者利害关系人提出申请。

  法律、行政法规和本条例规定不需要申请的,登记机构可以依职权办理登记。

  第十三条 申请人应当以真实姓名或者名称申请土地房屋登记。

  土地房屋权利人为两个以上的,除法律、法规另有规定的情形外,应当共同申请登记。

  第十四条 申请土地房屋登记,应当由有关当事人共同申请。但是,有下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  (一)集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权初始登记;

  (二)因继承、受遗赠取得的土地房屋权利登记;

  (三)因人民法院、仲裁委员会生效法律文书取得土地房屋权利的登记;

  (四)因人民政府生效的土地权属争议处理决定取得土地权利的登记;

  (五)变更登记、异议登记、不涉及权利归属的更正登记;

  (六)因土地房屋灭失或者权利人放弃土地房屋权利而申请注销登记;

  (七)商品房已办理初始登记、预售合同备案登记或者预告登记,并且交清了全部房款,房地产开发企业已消亡且未按照约定申请土地房屋权属转移登记;

  (八)法律、行政法规和本条例规定的其他情形。

  第十五条 未成年人的土地房屋权利应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的,应当提交证明监护人身份的材料。

  处分未成年人土地房屋申请登记的,监护人应当提供处分是为了未成年人利益的书面声明。监护人有多人的,应当根据监护约定代为申请,或者由监护人共同代为申请登记。

  第十六条 申请土地房屋登记,申请人应当提交登记申请书,申请人身份证明,有资质的机构出具的土地勘测报告和房产测绘报告等证明其申请事由成立的材料以及法律、法规规定的其它材料。应当缴纳相应税费的,还应当提交税费结清或者减免的证明材料。

  委托他人申请土地房屋登记的,应当提交代理人的身份证明和授权委托书,授权委托书应当载明代理事项和委托权限。

  申请人或者委托代理人应当对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责。

  第十七条 登记机构对各类申请材料目录应当予以公示,未经公示的,不得作为登记申请材料。

  第十八条 境外申请人提交的房屋登记申请、委托他人代为申请登记的授权委托书是外文的,应当提供中文译本,并按照法律、法规规定办理公证或者认证。

  第十九条 登记机构收到申请时,应当查验申请登记材料;登记机构就有关登记事项询问申请人的,询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。

  申请材料不齐全或者不符合法定形式的,登记机构应当当场一次性书面告知需要补正的内容。

  申请材料齐全且符合法定形式,或者申请人按要求完成补正申请材料的,登记机构应当即时出具书面受理凭证。

  第二十条 申请登记的土地房屋不在本登记机构管辖区域的,登记机构应当告知申请人向有管辖权的登记机构申请。

  第二十一条 办理下列土地房屋登记,登记机构应当实地查看:

  (一)集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权初始登记和集体土地所有权变更登记;

  (二)在建工程抵押权登记;

  (三)因土地房屋灭失导致的注销登记;

  (四)需要实地查看的其他情形。

  第二十二条 登记机构将申请登记事项记载于土地房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。

  第二十三条 登记申请符合条件的,登记机构应当予以登记,并将登记事项记载于土地房屋登记簿。

  土地房屋登记的事项自记载于土地房屋登记簿之日起生效。

  第二十四条 有下列情形之一的,登记机构不予登记:

  (一)未足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的;

  (二)申请登记的土地权利超过规定期限的;

  (三)违法建(构)筑物;

  (四)临时用地或者临时建(构)筑物;

  (五)申请人无正当理由不提供合法、有效的权利来源证明文件的,或者申请登记的权利与权利来源证明文件不一致的;

  (六)对按本条例规定已办理了限制登记的,但是,限制登记期限届满的和本条例第七十四条规定的轮候查封登记除外;

  (七)申请登记事项与土地房屋登记簿记载冲突的;

  (八)法律、法规和本条例规定不予登记的其他情形。

  登记机构因前款原因不予登记的,应当书面告知申请人并说明理由。

  第二十五条 自受理登记申请次日起,登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于土地房屋登记簿或者作出不予登记的决定:

  (一)集体土地所有权、土地使用权或者房屋所有权登记时限:初始登记、转移登记十五个工作日,变更登记十个工作日,注销登记五个工作日;

  (二)土地房屋抵押权、地役权登记时限:初始登记、转移登记七个工作日,注销登记五个工作日;

  (三)预告登记、更正登记五个工作日;

  (四)其他登记三个工作日。

  申请人补充材料、登记机构实地查看、公告的时间,不计入登记时限。登记机构实地查看时间不得超过五个工作日。

  因特殊原因不能在规定时限内完成登记的,经登记机构负责人批准可以延长登记时间,但是,延长时间不得超过本条规定的原时限。

  第二十六条 登记机构应当根据土地房屋登记簿的记载,缮写并向申请人核发房地产权证或者房地产登记证明。

  共有权人申请登记土地房屋的,登记机构应当在房地产权证上注明共有情况。共有权人申请分别持证的,可以分别核发内容一致的房地产权证。

  第二十七条 房地产权证、房地产登记证明记载的事项应当与土地房屋登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明土地房屋登记簿确有错误外,应当以土地房屋登记簿为准。

  第二十八条 房地产权证、房地产登记证明破损的,权利人可以向登记机构申请换发。登记机构换发房地产权证、房地产登记证明前,应当收回注销原房地产权证、房地产登记证明。

  房地产权证、房地产登记证明遗失或者因其他原因需补发的,权利人可以向登记机构申请补发,并通过登记机构在其官方网站上发布遗失、毁损声明。

  登记机构补发或者换发的房地产权证、房地产登记证明应当在记事栏注明原权利证书号、核准登记日期及"补发"或者"换发"字样,并将相关事项记载于土地房屋登记簿。

  第二十九条 因人民法院、仲裁委员会、行政机关的生效法律文书,合法建造房屋,继承或者受遗赠取得土地房屋权利的,应当将土地房屋登记到权利人名下并记载于土地房屋登记簿后,再办理与该土地房屋有关的其他登记。

  第三十条 司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取土地房屋登记的,登记机构应当撤销原土地房屋登记并通知土地房屋登记簿记载的权利人,收回房地产权证、房地产登记证明或者公告作废,但是,土地房屋权利被他人善意取得的除外。

  第三章 初始登记

  第三十一条 本条例所称初始登记,是指对新建房屋所有权,新确认取得的集体土地所有权、土地使用权、地役权、土地房屋抵押权等进行的登记。

  第三十二条 申请集体土地所有权初始登记,应当提交土地调查认可书和土地利用现状图。

  第三十三条 申请划拨国有土地使用权初始登记,应当提交批准用地文件、国有土地划拨决定书、用地红线图和土地勘测定界报告。

  第三十四条 申请出让国有建设用地使用权初始登记,应当提交土地出让红线图、土地出让合同、土地勘测定界报告。

  划拨土地使用权转为出让土地使用权的初始登记,申请人还应当提交原土地权属证明。

  第三十五条 申请以租赁、授权经营、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权初始登记,应当依据取得方式分别提交租赁合同、授权经营批准文件、土地使用权出资或者入股批准文件等土地资产处置批准文件与原土地使用权证、土地勘测定界报告。

  第三十六条 申请集体建设用地使用权初始登记,应当提交取得集体建设用地使用权的批准文件、土地勘测定界报告。

  第三十七条 申请农用地使用权初始登记,应当提交取得农用地使用权的证明材料和土地勘测定界报告。

  第三十八条 申请农村村民住宅土地房屋初始登记,应当提交宅基地批准证明材料,规划批准证明材料,土地、房屋平面图,申请人属于农村村民的身份证明。

  跨集体经济组织建房的,还应当提交房屋所在地的集体经济组织同意占地建房的证明材料。

  第三十九条 申请农村非住宅土地房屋初始登记,应当提交原土地使用权证书、建设工程竣工规划核实确认书、房屋已竣工的证明、房产测绘报告。不能提交原土地使用权证书的,应当提交县级以上人民政府土地使用权批准文件。

  农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

  1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅申请初始登记,申请人不能提交权属来源证明文件的,经房屋所在地村民小组证明、村民委员会签署意见,并在房屋所在地农村集体经济组织范围内公告三十日,经公告无异议或者异议不成立的,由登记机构核准登记。

  第四十条 申请在国有土地上建成房屋的初始登记,应当提交记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程竣工规划核实确认书、建设工程竣工验收备案证明、房地产坐落证明和房产测绘报告。

  第四十一条 申请房屋所有权初始登记,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施用地和物业服务用房等土地房屋一并申请登记,由登记机构在土地房屋登记簿上予以记载,但是,对其共有土地房屋不单独颁发房地产权证。

  第四十二条 1990年4月1日原《中华人民共和国城市规划法》实施前在国有土地上建成的房屋申请初始登记,申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的,经规划行政主管部门确认符合城市规划,可以向登记机构提出公告申请。经登报公告满三十日无异议或者异议不成立,登记机构应当核准登记。

  第四十三条 申请地役权初始登记,应当提交房地产权证和地役权合同。

  符合地役权登记条件的,登记机构应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地房屋登记簿和权利证书,并将地役权合同保存于供役地和需役地的土地房屋档案中。

  供役地和需役地分属不同登记机构登记时,申请人应当先向供役地的登记机构提出登记申请。负责供役地登记的登记机构完成登记后,应当通知负责需役地登记的登记机构,由其记载于需役地的土地房屋登记簿。

  第四十四条 申请抵押权初始登记,应当提交房地产权证、主债权债务合同或者因开展相关经济活动提供担保的证明材料和抵押合同。

  农村房屋所有权设定抵押的,还应当提交所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押,并在抵押权实现时,同意处置、转让的书面资料。

  同一土地使用权、房屋所有权设定多次抵押的,以抵押登记申请的先后顺序办理抵押登记。

  第四十五条 申请最高额抵押权初始登记,应当提交房地产权证、最高额抵押合同以及一定期间内将连续发生债权的合同或者其他登记原因的证明材料。

  最高额抵押登记应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的债权确定期间。

  第四十六条 申请房地产开发项目在建工程抵押权初始登记,应当提交记载有国有建设用地使用权的房地产权证、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同。

  已进行在建工程抵押权登记的开发项目进行商品房预(销)售,应当经抵押权人书面同意。商品房预(销)售所得价款应当依法向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权。

  在建工程竣工后办理房屋所有权初始登记时,登记机构应当将原在建工程抵押权登记情况转载于土地房屋登记簿并在房地产权证上予以记载。

  第四章 转移登记

  第四十七条 本条例所称转移登记,是指因土地房屋登记权利主体或者份额发生改变而进行的登记。

  第四十八条 有下列情形之一,应当申请土地房屋转移登记:

  (一)买卖、继承、赠与、交换;

  (二)以土地房屋抵债的;

  (三)以土地房屋出资入股的;

  (四)法人或者其他组织因合并、分立、破产、关闭等原因致使土地房屋权属发生转移的;

  (五)实现抵押权致使土地房屋权属发生转移的;

  (六)因主债权转让导致抵押权转移的;

  (七)因共有财产分割、共有份额变化、增加或者减少共有人等致使土地房屋权属变动的;

  (八)将个人所有土地房屋变为共有财产的;

  (九)离婚协议处分财产导致土地房屋权属变动的;

  (十)法律、法规规定的其他情形。

  第四十九条 申请土地房屋转移登记,应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料。

  第五十条 申请已抵押的土地房屋转移登记,应当提交原房地产权证、土地房屋转移的证明材料、抵押权人身份证明、抵押权人同意抵押土地房屋转移的书面证明以及受让人知晓或者同意继续抵押担保的证明材料。

  第五十一条 申请地役权转移登记,应当提交原房地产权证和需役地土地使用权转移的证明材料。

  第五十二条 申请土地房屋抵押权转移登记,应当提供原房地产权证、主债权发生转移的证明材料和抵押人知晓抵押权转移的证明材料。

  第五十三条 申请最高额抵押权转移登记,应当提交原最高额抵押权登记证明、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料和最高额抵押权发生转移的证明材料。

  最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当在办理最高额抵押权确定登记之后,依据本条例第五十二条的规定办理一般抵押权转移登记。

  第五十四条 申请在建工程抵押权转移登记,应当提交原在建工程抵押权登记证明和在建工程抵押权发生转移的证明材料。

  第五章 变更登记

  第五十五条 本条例所称变更登记,是指土地房屋坐落、用途、权利人姓名、名称等内容发生变更,土地房屋实际权利归属未发生变动而进行的登记。

  第五十六条 有下列情形之一,应当申请土地房屋变更登记:

  (一)权利人姓名、名称变更的;

  (二)土地房屋坐落变更的;

  (三)宗地合并或者分割的;

  (四)共有土地房屋的共有方式变更的;

  (五)土地房屋用途依法变更的;

  (六)土地使用权类型变更的;

  (七)房屋面积发生变化的;

  (八)房屋结构改变的;

  (九)抵押权顺序、抵押权担保债权额度、最高额抵押权债权确定的期间发生变化的;

  (十)将最高额抵押权初始登记前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围的;

  (十一)确定最高额抵押权担保债权的;

  (十二)法律、法规规定的其他情形。

  第五十七条 申请土地房屋变更登记,应当提交原房地产权证和发生变更事实的证明材料。

  第五十八条 申请房屋用途变更登记的,应当提交原房地产权证和规划、土地、消防管理部门同意用途变更的批准文件。

  第六章 限制登记

  第一节 预告登记

  第五十九条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

  (一)预购商品房;

  (二)以预售或者预购商品房设定抵押;

  (三)土地使用权转让、抵押;

  (四)房屋所有权转让、抵押;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  符合条件的预告登记,登记机构应当将预告登记事项记载于土地房屋登记簿,向预告登记权利人核发房地产登记证明。

  第六十条 预告登记后,债权消灭或者能够进行土地房屋登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本条例另有规定的除外。

  第六十一条 申请预购商品房预告登记,应当提交商品房预售合同及登记备案证明和当事人关于预告登记的约定。

  预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

  预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相关的证明材料。

  第六十二条 申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交主债权合同、抵押合同、预购商品房房地产登记证明和当事人关于预告登记的约定。

  预购商品房未经预告登记的,不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

  第六十三条 申请房屋所有权转移预告登记,应当提交房屋所有权转让合同、转让方的房地产权证和当事人关于预告登记的约定。

  第六十四条 申请房屋抵押权预告登记的,应当提交主债权合同、抵押合同、房地产权证或者经预告登记的房屋买卖合同和当事人关于预告登记的约定。

  第六十五条 申请土地使用权转让、抵押预告登记的,应当提交土地使用权转让、抵押合同,房地产权证和当事人关于预告登记的约定。

  第六十六条 已设立预购商品房抵押权预告登记的,在办理土地房屋权属转移登记时,原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记,由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。

  第二节 异议登记

  第六十七条 利害关系人认为土地房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、身份证明、土地房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。异议登记申请书应当载明异议的事实和理由。

  登记机构已受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于土地房屋登记簿之前,利害关系人申请异议登记的,登记机构应当中止办理原登记,并书面告知当事人。

  第六十八条 对符合第六十七条要求的异议登记,登记机构应当将异议事项记载于土地房屋登记簿,并向申请人核发记载异议事项的房地产登记证明。

  第六十九条 申请人应当在异议登记之日起十五日内向人民法院提起诉讼、向仲裁委员会申请仲裁或者向有关行政机关提起行政裁决,并在期限届满前向登记机构提交相关证明材料。

  申请人未在前款规定的期限内起诉、申请仲裁或者提起行政裁决,异议登记失效。

  异议登记失效后,原申请人就同一事实和理由再次申请异议登记的,登记机构不予受理。

  第七十条 因异议登记申请不当给权利人造成损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

  第三节 查封登记

  第七十一条 登记机构应当根据司法机关提供的查封裁定书和协助执行通知书,将查封或者预查封的情况在土地房屋登记簿上加以记载。

  第七十二条 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得,但尚未登记在被执行人名下的土地房屋权利的查封,登记机构依照执行查封的司法机关提交的被执行人取得财产所依据的继承证明,生效的判决书、调解书或者执行裁定书及协助执行通知书等办理预查封登记。

  第七十三条 土地房屋权利在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记。

  第七十四条 两个以上司法机关对同一土地房屋权利进行查封的,登记机构应当为先送达协助执行通知书的司法机关办理查封登记,对后送达协助执行通知书的司法机关办理轮候查封登记,并书面告知其该土地房屋权利已被其他司法机关查封的事实及查封的有关情况。

  轮候查封登记的顺序按照司法机关送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封机关依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;查封机关对查封的土地房屋权利全部处理的,轮候查封自动失效;查封机关对查封的土地房屋权利部分处理的,对剩余部分,排列在先的轮候查封自动转为查封。

  预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

  第四节 其他限制登记

  第七十五条 土地房屋征收范围确定后,征收部门应当书面通知登记机构暂停办理相关登记,登记机构应当在土地房屋登记簿上记载。

  区县(自治县)人民政府发布土地房屋征收公告时,应当书面通知登记机构停止办理相关登记,登记机构应当在土地房屋登记簿上记载。

  第七十六条 公安、规划、国土、工商、税务、海关等有权机关依法限制土地房屋权利或者没收的,应当书面通知登记机构停止办理相关登记,登记机构在土地房屋登记簿上记载。上述机关通知解除限制或者取消没收的,登记机构应当按照本条例的规定办理相关登记。

  第七章 更正登记

  第七十七条 本条例所称更正登记,是指对土地房屋登记簿记载事项错误进行更正的登记。

  第七十八条 有下列情形之一的,土地房屋权利人、利害关系人可以申请更正登记:

  (一)土地房屋权利人、利害关系人认为土地房屋登记簿记载事项错误的;

  (二)人民法院、仲裁委员会、行政机关生效法律文书确定的土地房屋权利归属或者内容与土地房屋登记簿记载不一致的;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  第七十九条 申请更正登记,应当提交证明土地房屋登记簿记载错误的材料。

  利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料,但是,人民法院、仲裁委员会、行政机关生效法律文书确定记载错误的除外。

  第八十条 土地房屋登记簿记载确有错误的,登记机构应当予以更正。

  第八十一条 有下列情形之一的,登记机构应当通知权利人在十五个工作日内申请更正登记。权利人逾期不申请的,登记机构可以依据原申请登记材料或者有效的法律文件予以更正登记:

  (一)土地房屋登记簿的记载与原申请登记材料不一致的;

  (二)记载错误不涉及权利归属和内容的。

  第八十二条 更正登记后,登记机构应当通知有关权利人换领土地房屋权属证书。

  原持有证书的权利人在收到通知之日起七个工作日内不交回权属证书的,由登记机构公告注销。

  第八十三条 办理更正登记期间,权利人因处分其土地房屋权利申请登记的,登记机构不予办理。

  第八章 注销登记

  第八十四条 有下列情形之一的,当事人应当自事实发生之日起十五日内申请注销登记;逾期不申请注销登记的,土地房屋行政主管部门应当书面通知原权利人在规定时间内办理注销登记。原权利人逾期不申请又无正当理由的,登记机构可以注销登记,并告知原权利人:

  (一)房屋灭失或者因自然灾害等原因造成土地权利消灭的;

  (二)权利人放弃土地房屋权利的;

  (三)已经登记的抵押权、地役权终止的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  第八十五条 有下列情形之一的,登记机构可以直接办理注销登记:

  (一)依法收回的国有土地;

  (二)依法征收的房屋或者集体土地;

  (三)依法没收的土地房屋;

  (四)因人民法院、仲裁委员会、行政机关的生效法律文书致使土地房屋权利消灭,当事人未办理注销登记的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  第八十六条 权利人因放弃权利而申请注销登记的,应当提交房地产权证、放弃权利声明以及登记机构认为必要的其他材料。

  放弃权利影响他人利益的,权利人还需提交其他利害关系人的书面同意文件。

  权利人放弃土地房屋权利的,经注销登记始发生法律效力。

  第八十七条 申请抵押权注销登记的,应当提交房地产登记证明或者受抵押权限制的房地产权证、抵押权消灭的证明材料以及登记机构认为必要的其他材料。

  第八十八条 申请地役权注销登记的,应当提交地役权消灭的证明、房地产权证以及登记机构认为必要的其他材料。

  第八十九条 申请注销预告登记的,应当提交房地产证明、土地房屋预告登记权利依法终止或者预告登记失效的证明文件以及登记机构认为必要的其他材料。

  第九十条 申请注销异议登记的,权利人应当提交人民法院、仲裁委员会、行政机关生效法律文书及相关证明材料;异议登记申请人可以直接申请注销登记。

  第九十一条 登记机构依职权进行注销登记的,应当发布注销公告,公告期为五日,在公告期满后直接办理注销登记。因权利限制事由办理的注销登记不予公告。

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