《人民法院案例选》第62辑书评
宋飞
《人民法院案例选》2007年第4辑（总第62辑），是在原编审委员会主任曹建明先生从原最高人民法院副院长升任最高人民检察院检察长这段过程中，由最高人民法院中国应用法学研究所具体组织人员，在2007年10月完成，并在2008年8月由人民法院出版社发行的。笔者于2008年11月开始查看此书，经过将近半年的时间，终于于最近读完，现将该书的体例内容和我的评述介绍给其他读者分享：
一、该书的体例
该书分为刑事、民事、商事、知识产权、海事海商、行政与国家赔偿、域外撷英共七个部分组成，一共选编了全国各级人民法院审理的各类司法案件53件和两个国外判例汇编经验交流材料。经过仔细阅读和甄别，笔者认为该书在民事、商事、知识产权领域选取的几个案例存在归类不当之虞，分述如下：
（一）民事篇中的第19号（以下均依原书编号）案例属于产品质量纠纷，第24号案例属于价格纠纷，第27号案例属于劳动争议纠纷，根据法学学科和法律部门分类，应该统归于经济类案件，建议以后此书体例编排时将商事篇改为商事经济篇。第26号案例是一起拆迁合同纠纷，有不少学者认为拆迁合同属于行政合同范畴，应归于行政与国家赔偿篇。
（二）商事篇（笔者认为称商事经济篇似乎更为合适）中的第34号案例属于客运合同纠纷，是一件普通民事案件，而非商事特别法调整的内容，应归于民事篇。
（三）知识产权篇中的第34号案例属于不正当竞争纠纷，是一件经济类案件，应归于商事经济篇。
二、该书的内容
先从刑事篇说起。由于笔者曾在基层法院实习过2周，所撰写的实习报告曾获华中科技大学2000年暑期社会实践先进个人奖，本来想专门搞刑事，但无奈在武汉检察系统和当地检察系统求职时，均被拒之门外。因此，刑事案件点评就比较马虎了。第1号案例的采写和评语写得很有独到见解，广州法院提出的刑事管辖权上的综合原则乃理论界和实务界的新趋势，有力地维护了国家刑事司法主权。第2号案例的采写和评语则反映了青岛法院对知识产权犯罪的精深研究，提出了刑事案件与民事案件在侵犯商业秘密上应坚持的截然不同的证明标准。第6号案例的采写和评语与第2号案例真是遥相呼应，提出的问题是刑事案件与民事案件在疑罪从无情况下就赔偿问题应坚持的截然不同的证明标准。第9号案例将最高人民法院2000年《关于审理抢劫案件具体应用法律若干问题的解释》与2005年《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》作了一盘对比，对入户盗窃转抢劫问题的司法认定提出了很好的参考意见。第10号案例内容是2007年国家司法考试卷四刑法案例题的原型，该案的采写和评语相信可以让当年考场上因此题失分的司考一族获益匪浅。第11号案例对寻衅滋事罪的最新表现形式作了很好的研究，可以作为各地法院审理类似案件的范例。第13号案例中，广州法院将检察院指控的抢劫罪改为抢劫罪和冒充军人招摇撞骗罪数罪并罚进行宣判，则再次体现沿海地区司法机关的高超业务水平！
接着谈民事篇。由于笔者曾在基层法院从事过2年民商事审判辅助工作，对此类案件深有体会，因此在此处这种描述。第14号案例案情部分所列当事人与正文中的叙述不相符合，应该是笔误！其编后补评中，最高人民法院中国应用法学研究所的郎贵梅对该判决持有不同意见，从而引出了一个立法缺陷问题，值得一读。第15号案例笔误很多：该书第102页，原告诉请第（2）项似乎应该是精神损害赔偿费5万元，少了“精神”二字；被告辩称中没有对公积金如何处置的交待，也似乎不符合常情。该书第102页，一审法院判决内容第二项中也没有交待赔偿的医疗费中有一部分是性病治疗费，与后文无法首尾呼应；第五项中对支付人民币5913.5元含的是养老金和公积金，也没有进行具体交待，笔者认为这不符合判决原文。二审法院另查明中对精神损害赔偿费，同前文一样，也是少了“精神”二字。该书第109页所述“在上述四种情形中，除了与他人同居不会构成犯罪行为，……”一段，笔者持有异议：难道重婚罪就不是犯罪吗？第16号案例，对男性生育权与女性生育权之冲突如何解决的问题，结合《宪法》、《婚姻法》、《妇女权益保障法》论述得很有道理。第17号案例，发生在笔者的母校华中科技大学，又是一起一度网络上闹得沸沸扬扬的新闻事件，司法机关在此案中提出：以来源于网络的证据材料，作为学术批评文章的论据，因其未经相关部门审核，其可信度及公众认可度明显不足。对武汉法院的这种判法，笔者表示严重关注！第18号案例是一起新型民事侵权案件，其对祭祀权受侵害是否存在诉讼时效问题的论述很有水准，评论部分还引出了我国精神损害赔偿中的一个立法缺陷。第19号案例的要点提示写的很到位：“人身权利是消费者的第一权利，也是法律保护的不可转让、不可放弃的权利。”不可转让就意味着不得代位，不可放弃就意味着放弃无效。这个案例很好地体现了这两个特征。本案中，生产厂家在私了协议中提出的辩解理由，确实缺乏证据支持。在一审法院认为部分，采编人写道：“因豫洛红公司作为产品生产者与其零部件供应者之间的供货合同纠纷与本案不属于同一法律关系，故本院对其该请求不予支持”，这段话较好体现了合同的相对性原理，与前面提到的两个特征相呼应。但笔者对一审法院水掉1520.59元（97637.62＋3500－99617.03）赔偿给付款没有写明理由，还是保留异议。在评析部分，采编人提出：“赠与合同既有诺成合同的特点，又有实践合同的特点。”对此说法，我不敢苟同。如果此案是在1999年合同法颁布之前，这种说法可以得到大多数人支持。可是此案发生在2005年之后。在理论界，以姚新华、温世扬、桂菊平、刘亚天、戴永盛为代表的绝大多数学者均认为赠与合同是诺成合同（分别参见李仁玉主编，《民法》[2001年全国律师资格考试指定用书]，第196页，法律出版社2001年3月版；《国家司法考试辅导用书》第三卷，法律出版社2004年5月版；陈小君主编，《合同法学》，第232页，中国政法大学出版社2002年1月修订版；赵旭东主编，《合同法学》，第233－234页，中央广播电视大学出版社2000年12月版；彭万林主编，《民法学》，第695－696页，中国政法大学出版社1999年修订版），笔者只发现自己在华中科技大学求学时的老师张定军认为赠与合同是实践合同（参见笔者2001年下半年的合同法笔记）。可见，赠与合同是诺成合同是通说，司法实务中应该是广泛得到认可的。第21号案例则体现了采编者对最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中医疗侵权诉讼举证责任倒置的准确理解。该规定保护的是人，而非动物。这一点，万国培训学校的张海峡老师在2008年3月来我地授课时也有类似见解（他认为人是民事主体，宠物是民事客体，民事主体应支配民事客体）。第22号案例，讨论的是司法实务中的一个争议热点问题，即停车被盗是否能以保管合同纠纷为由提起民事侵权之诉？笔者在刘茂林律师编写的《全国律师资格考试案例评析》（法律出版社2000年4月第1版）第114—115页中曾见过类似话题：其案情如下：
1998年7月某电视中心的司机将一辆本田雅阁2.2定计小汽车停放在深圳某住宅区通道（停车场外）的停车位上。进入小区时，管理人员向司机收了保管费5元。次日凌晨，该车被盗。该住宅区由某物业管理公司管理。电视中心遂向物业管理公司索赔，经多次协商无效，后诉至法院。
（1）在该案中，下列中的（ ）是认定某电视中心与该物业管理公司之间存在保管关系的理由？
A.物业管理公司的管理人员在向电视中心的司机收取了车辆保管费5元，并让该车进入了该住宅区
B.保管费的发票上载明车主可以将车辆停放在停车场外
C.物业管理公司的停车管理人员告诉电视中心的司机将车停放在停车场外的住宅区通道上，并取得了该车的钥匙
D.保管费的发票上未载明车主应停放车辆的地点
刘茂林认为此题选C，为何不选A？笔者求教网友后得出的解析是A项中5元只是停车的使用费，而非保管费。C项中保管合同的成立首先要交付保管物，如题中交付钥匙即实现象征性交付，可以移动车辆。
（2）该案中电视中心的车被盗，此责任应由（ ）承担？
A.物业管理公司 B.电视中心 C.物业管理公司和电视中心 D.盗车的人
刘茂林认为此题选D，为何不选A？笔者求教网友后得出的解析是因为没有交付，责任由盗车的人承担。
由此可见，刘茂林律师的命题思维与本案中厦门法院的看法完全一致。本案二审合议庭审判长李桦的观点则与之不同。他认为即使车主未向停车场的管理人员交付车钥匙，停车场管理人员未向车主交付停车牌等保管凭证，因停车场管理人员在停车时已对车辆进行登记，故也应视为车辆已经交付，停车场与车主之间的保管合同已经成立。可能是因为法院合议庭不同于仲裁合议庭，它实行的是少数服从多数制，最终李桦的意见并未被采纳。另外，李桦还就非车主本人在停车场丢车是否享有诉权的问题，根据案件审判之后出台的新《物权法》进行了认真研究。因此对此文，笔者推荐一读。第23号案例的要点提示写得很好，法院审案的最高境界就是“法律效果和社会效果的统一”，这一点，我在基层法院工作时更是深有体会。该书第165页第1自然段提到，2005年1月江苏省交通厅运输管理局曾下发通知，明确农村班线客车每座最低责任保险金额为20万元。2005年7月，铜山客运分公司与保险公司约定营运客车每座责任限额10万元。笔者认为，这显然未按省里的上述要求足额投保。该书第172页第2自然段也对此进行了回应。另外，徐州两级法院在该案的评析中，大量引用一些司法实务工作者和权威法学家的观点，使得该评析不同于一般档次。此案也为解决交通事故损害赔偿纠纷“同案不同判”问题提供了很好的解决途径，值得一读。第24号案例讲的是两级铁路法院的一个判例。笔者通读全书，发现该案对这类专门法院的介绍还有海事法院的2个判例，在后面，我还将继续介绍。铁路法院的这个案子，看上去像一起公益诉讼，给读者带来铁路法院判案往往会维护铁路垄断行业利益的假象。不过，在该案审结的同年，也就是2006年10月，笔者也曾购过无座火车票，别的有座位的乘客出去后，自己可以坐一下，还可以找个小板凳靠一下。该书第176页被告的一项抗辩理由也与笔者的观点相同。该案还涉及政府定价与政府指导价的区别问题，该评析部分并未先解释清这个背景知识，就直接将当事人双方关于这个问题的争辩呈现给读者。这个理论问题，曾被作为2003年华中科技大学法学考研题。所谓政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。其形式包括浮动价格、最高限价、最低保护价。其范围限于极少数涉及国计民生的重要商品和服务价格，具体包括：（1）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（2）资源稀缺的少数商品价格；（3）自然垄断经营的商品价格；（4）重要的公用事业价格；（5）重要的公益性服务价格。政府定价则是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。其特征是强制性和稳定性。其范围与政府指导价相同。其基本依据包括有关商品或服务的社会平均成本、市场供求状况、国民经济与社会发展需求及社会承受能力。其程序包括调查、建立听证会制度、公布（上述资料参考了刘大洪、王守渝、黄河的论述，分别见漆多俊主编《经济法学》第607—612页，武汉大学出版社1998年11月第1版；杨紫煊、徐杰主编《经济法学》第429—430页，北京大学出版社2001年3月第三版；李昌麒主编《经济法学》第492—494页，中国政法大学出版社2002年7月修订版）。另外，该书第179页还提到：无座车票是铁道部为解决春运等期间存在的广大旅客巨大运输需求与铁路压力严重紧张的矛盾，而采取的一项允许硬座车厢一定比例超员运输的措施。这一措施是否算是行政应急？值得探讨！第25号案例存在几处笔误，一是该书第183页多处提到的“加工厂”，应该明确是“温岭市松门冷冻厂”，便于读者查看；二是该书第185页中提到的“本案中的不足”，笔者觉得这不算是“不足”，一审合议庭成员陈彩先法官评析内容也证明了此处笔误。第26号案例所反应的拆迁补偿情况，在笔者当地是很难胜诉的。广西南宁的法院还在本案中行使了释明权，堪称这一领域的示范之举，到底是省会级城市的法官，水平高于一般人。该书第190页落款处未交待二审合议庭组成，应该补上。第27号案例是劳动合同法和劳动争议调解仲裁法实施以前的案子，该案很有点类似于笔者曾接触过的袁某诉经济局解除劳动关系案。但该案仍有几处笔误：该书第192页第2自然段第4——5行“经原告同意，被告于1998年3月参加……”一段话，应改为“经被告同意，原告于1998年3月参加……”；第194页第4—5行“对原告要求确认被告……，无效的诉请”，应改为“原告要求确认被告……，系无效的诉请”；第195页评析部分最后一行“但在例外情形下，也应承担……”，应改为“但在例外情形下，劳动者也应承担……”。
然后看商事篇。第28、29号案例，均属公司法案例，乃上乘之作。第30号案例所反映的保险公司在与投保人订立保单之前，不履行告知义务，也不给投保人看保单，只开收据的行为，笔者发现泰康人寿与工行等单位最近2年似乎也是这样做的，也希望中国保监会和银监会能对此现象进行规范。该书第223页倒数第9行提到的10276.6元医疗保险金，是按照保险合同约定叠加累计算出来的，笔者认为法官在判决时应给出计算公式，便于读者查证。第32号案例，其要点提示第2段最后一句话似乎有难圆其说之虞。该书第243页“综上”前2行中提到的“其他责任人”，应该是指厦门银行，即如果继续履行不可能，可以追究其违约责任。该书第252页第1自然段第10—11行提及“债权转让将无法继续履行，原债权人只能对受让人承担违约责任”一段话更是印证了笔者刚才的猜想。有意思的是，该案评析部分恰恰反映出一审合议庭成员对二审判决理由部分持有异议。第33号案例是深圳法院的一件案子，讨论的是民商法理论界有争议的一个热点话题：定金与损害赔偿金能否并罚？该书第257页第1—3行的内容，恰恰可以用“买卖不破租赁”一词来概括。另外，该案笔误很多。本书第259页第1段第16—17行“造成拍卖合同最重不能履行”一段应改为“造成拍卖合同最终不能履行”，第21行“使错误的”一段应改为“是错误的”；第262页第11行“拍卖人通过市通过行动”应改为“拍卖人通过行动”，第12行“招商国旅也认为拍卖人并对招商国旅的……”应改为“招商国旅也认为拍卖人对招商国旅的……”；第264页第1－2行第（2）项上诉请求中遗漏了发展银行，影响了读者的阅读理解；第4—5行第（4）项上诉请求则为二审法院新增诉请，被上诉人口头辫称部分也印证了笔者的猜想；第2自然段第12行中拍卖公司称“2004年4月15日”其与招商国旅“已经没有任何关系”一段话，在前文居然找不到任何征兆，颇令人费解！另外，根据该书第254页第5自然段14—17行交待，该案拍卖合同总价款为4651.15万元，约定的定金则为100万元，招商国旅已依约交付100万元定金。根据最高人民法院担保法司法解释，法律只承认不超过合同总价款20％的定金，超过部分无效。由此可见，超过部分6.97万元（100－4651.15×20％）万元剩余定金就打水漂了。招商国旅如果事先有这种法律意识，就不会蒙受这6万多元的经济损失。从该书第267页倒数第3行看，二审法院第3项判决事项似乎只支持单倍返还定金，而非双倍返还。另外，该判决也未提及上诉人诉请中的购房款延期返还利息的损失，这一部分损失是否也打水漂了？笔者不得而知，希望以后的案例选中对此类问题予以杜绝，以免给读者造成不必要的误解。本书第268页第2段讲的是拍卖法律关系的性质。从字里行间，笔者发现深圳法官们似乎认为拍卖合同存在间接代理关系。记得2008年7—8月笔者在武汉万国学习时，马特老师说拍卖合同是一种行纪合同（笔者注：行纪即间接代理），当时引起很多学员的非议。从深圳法官的叙述来看，马特老师的说法有一定道理。第34号案例讨论了不可抗力与商业经营风险的区分。无锡法院的要点提示，与万国培训学校的观点不谋而合，均认为不可抗力构成合同免责事由。该书第276页第1自然段还对不可抗力的定义进行了详细诠释。照此说法，“非典”使得2003年度笔者所处地方的美容院生意受损，无法及时交清约定的承包费，不能认为“非典”属不可抗力，而应认定它是商业性经营风险。这与笔者工作过的法院主审法官的观点是一致的，尽管这一判决曾引起法院其他同事的非议。在对不可抗力进行法理分析和事实论证之后，深圳法官们得出此案中的堵车属不可抗力的结论。对此结论，笔者认为，须结合具体情况具体分析，我们不能机械地以此为公式一概而论！
再谈知识产权篇。由于专利法2008年已修订，故只采编了与商标法和著作权法有关的案例。除该书第295页“证据14”中将“子弹头辣椒”错误地打成了“子弹头辣徽”之外，基本上都是上乘之作。其中第39号案例是曾被称为“全国法官十杰”之一的宋鱼水法官亲自采编和评析的，这个案例非常经典！第40号案例，笔者读后，认为其对“虚假宣传”和“虚假表示”以及“搭便车”行为并未解释清楚。另外，采编人之一作为一审合议庭成员，对合议意见持有不同见解，也是值得读者关注的。还有海事海商篇。第41号案例提到了国际贸易术语CFR。笔者认为对初次读到这个背景知识的人应该介绍该术语的特点。根据该术语，此案中，卖方为香港天宝公司，有付成本＋到目的港的运费、办出口和装船的基本义务；买方为广东温氏公司，有办保险、进口的基本义务，其中保险只要求平安险即可，即单独海损不赔，也就是不赔自然灾害造成的单独海损，亦即不赔被保险货物在运输途中由于自然灾害造成的部分损失。CFR讲究船上交货，风险自装运港船舷转移。该案还将海商法上的代位求偿权表述得淋漓尽致！但该案评析部分，即该书第373页第2自然段最后一句话写道：“本案中，正是由于温氏公司采取了积极的诉讼行为，才使保险公司的代位求偿权得到有效保障，不会因短期诉讼时效的限制而丧失债权的实际意义”。通读全案，笔者对此持有异议：保险公司能从希腊船公司拿到钱么？第42号案例，笔者认为应结合跟单信用证业务流程，将该案的一些背景知识介绍给广大读者：该案中的新加坡KAWASHI国际私人有限公司为付款人/收货人，东亚银行有限公司为开证行，中国建设银行汕头市分行为通知行/议付行（议付行可以为收款人垫付），广东奥林磁电实业有限公司为收款人/托收人。该案中，新加坡KAWASHI国际私人有限公司涉嫌信用证欺诈。对此，笔者曾有一个疑问：信用证上要求提供由开征申请人（买方）签署的数量证书，且该数量证书的签名必须由开证行审查核实。实际履行过程中，因买方签署的数量证书上的签名未能得到开证行的核实而被拒付。上述条款是信用证软条款吗？笔者请教网友，得到的回答是此种情况属于信用证软条款。在实务中，这种情况会使信用证失效，买方也就达到了骗取卖方的保证金、质押金、履约金、开证费等目的。另外，该案判决说理部分似乎存在漏判诉请事项，即对原告所提的翻译费事项没有进行依法认定。该案也并未提到适用最高人民法院2005年颁布的《关于审理信用证纠纷案件若干问题的规定》，笔者认为不妥。该案倒数第2段评析内容介绍了一个英国的经典判例，以佐证其判决的正确性，体现了海事法院应有的理论水平功底。
最后谈行政和国家赔偿篇。笔者现在从事行政复议工作，对工伤认定案件很是头疼。这一辑选取的一批工伤认定案例很有档次水平，值得借鉴学习。第43号案例，最高院中国应用法学研究所的彭杨法官在编后补评中提到了不少新见解；第44号案例和第45号案例分别从两个侧面解读了最高院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条的立法精神。第40号案例将“南京市劳动和社会保障局”简称为“市劳保局”的做法，笔者并不赞同，根据生活常理，似乎简称为“市劳动局”更为适宜。第47号案例实际上是一起因工伤认定问题引发的行政给付纠纷，而非工伤认定这种行政确认纠纷，对最高院中国应用法学研究所将其归入工伤认定案件的做法，笔者持有异议。第48号案例的编后补评中，对该书第437页第1自然段，最高院中国应用法学研究所提出了一个观点：“随着2004年1月1日《工伤保险条例》、2004年5月1日《道路交通安全法》、《道路交通安全法实施条例》以及2006年3月1日《治安管理处罚法》的实施，《企业职工工伤保险试行办法》、《道路交通管理条例》、《治安管理处罚条例》已先后废止，劳动和社会保障部办公厅、国务院法制办依据上述法律、法规作出的批复当然应失效。”对此，现在法制机构工作的笔者认为未经法定程序，上述2个批复并不能被认为是当然失效。第49号案例的编后补评中，最高院中国应用法学研究所在倒数第3段结尾处作了一个注释，笔者认为这个注释并不能很好地佐证其观点，因为最高院行政庭副庭长杨临萍的答复中有“新工作单位已经为其缴纳了工伤保险费”这一附加条件，该案似乎忽略考虑了这个问题。第50号案例最大的看点，笔者认为是临清市劳动和社会保障局在开庭时并没有为其上级部门聊城市劳动和社会保障局说话！编后补评结语肯定了这一做法，并评价道：“执法者需要能动而不是机械、僵化地执法；在法律没有明确规定的情况下，执法者应根据法律的精神、原则去适用法律。”该书第465页编后补评倒数第6行“……接警后出现场”似乎应改为“……接警后到现场”；第479页也有两处笔误，一是第1自然段第2行“汪长技”应改为“汪长枝”，二是第2自然段第7行“工商认定结论通知书更正说明” 应改为“工伤认定结论通知书更正说明”。总的来说，行政和国家赔偿篇的案例还较好地使读者明白：行政权不得干涉司法权，同样司法权也不得过度干预行政权；法无明文规定即自由。域外撷英部分的日本在华律师荻原有里对日本判例的介绍很有意思，通过阅读，笔者发现日本现在将民事、行政案件已统归于民事类，而将“知识产权”称为“知的财产权”。
三、结语
终于评价完了，套用孟德斯鸠的一句话：“意大利！意大利！”（参见《论法的精神》下册第414页，[法国]孟德斯鸠著，张雁深译，商务印书馆1985年10月版）当我完成《人民法院案例选》第62辑的书评之后，相信将会有更多优秀的案例评析作品相继问世！
2009年4月1日愚人痴语
参考文献：
1.《人民法院案例选》2007年第4辑（总第62辑），最高人民法院中国应用法学研究所著，人民法院出版社2008年8月第一版
2. 《论法的精神》下册，（法国）孟德斯鸠著，张雁深译，商务印书馆1985年10月版
3、《民法》（2001年全国律师资格考试指定用书），李仁玉主编，法律出版社2001年3月版
4、《国家司法考试辅导用书》第三卷，法律出版社2004年5月版
5、《合同法学》，陈小君主编，中国政法大学出版社2002年1月修订版
6、《合同法学》，赵旭东主编，中央广播电视大学出版社2000年12月版
7、《民法学》，彭万林主编，中国政法大学出版社1999年修订版
8、《全国律师资格考试案例评析》，刘茂林编写，法律出版社2000年4月第1版
9、《经济法学》，漆多俊主编，武汉大学出版社1998年11月第1版
10、《经济法学》，杨紫煊、徐杰主编，北京大学出版社2001年3月第三版
长沙市城市房地产交易管理办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城市房地产交易管理办法
长沙市人民政府令第89号
《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布，自2004年3月1日起施行。
市长：谭仲池
二○○四年一月十九日
第一章 总 则
第一条 为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适用本办法。
地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。
第四条 市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。
第七条 房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。
第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。
当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，按规定缴纳税费。
第十条 发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不得欺骗和误导公众。
第十一条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理日。
受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。
法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要包括：
（一） 以房地产交换的；
（二） 以房地产抵债的；
（三） 房屋继承；
（四） 以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；
（五） 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（六） 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（七） 单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；
（八） 法律、法规、规章规定的其他方式。
第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。
第十六条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。
第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。
转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：
（一） 房屋权属证书和土地使用权属证书；
（二） 转让当事人的身份证明；
（三） 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；
（四） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：
（一）取得土地使用权证书；
（二）取得商品房建设工程规划许可证；
（三）取得商品房建筑施工许可证；
（四）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；
（五）已确定商品房预售方案；
（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；
（七）物业管理方案。
市房产局对符合条件的，应当依法发放《商品房预售许可证》；对不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。
第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。
第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。
第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。
商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。
第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。
再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第四章 房地产抵押
第二十三条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。
第二十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一） 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；
（二） 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
（三） 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（四） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；
（五） 权属有争议的房屋；
（六） 依法不得抵押的其他房地产。
第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。
经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以抵押，但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。
第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：
（一） 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；
（二） 符合建设工程承发包管理的有关规定。
第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。
第三十条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。
抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：
（一） 房屋权属证书；
（二） 主合同；
（三） 抵押合同；
（四） 可以证明抵押房地产价值的资料；
（五） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。
第三十三条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。
第三十四条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。
第五章 房屋租赁
第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。
第三十六条 下列房屋不得出租：
（一） 属于违法建筑的；
（二） 不符合房屋使用安全标准的；
（三） 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四） 依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五） 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `
第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。
房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订立转租合同，并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。
第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：
（一） 租赁合同；
（二） 房屋权属证书；
（三） 申请人的有效身份证件；
（四） 法律、法规规定应提交的其他资料。
委托出租房屋，须提交房主的授权委托书；出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；承租人为境外人员的，还应提交公安机关签发的居留证件。
第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记：
（一） 无房屋权属证书的；
（二） 权属有争议的；
（三） 已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。
第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。
在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。
第四十一条 房屋租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的，应征得承租人同意。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面合同。
第四十二条 房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人维修；出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请市房产局进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。
合同另有约定的，从其约定。
第六章 房地产中介服务
第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值或价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案。
第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。
第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：
（一） 擅自提高中介服务收费标准；
（二） 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；
（三） 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；
（四） 以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；
（五） 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
（六） 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（七） 与一方当事人串通损害另一方当事人权益；
（八） 提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；
（九） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的，由市房产局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不超过30000元。
违反本办法的其他行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。
第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易，参照本办法执行。
集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的，参照本办法执行。
县（市）城市房地产交易管理参照本办法执行。
第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。
