房地产经纪管理办法
住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 人力和社会资源保障部
房地产经纪管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长 姜伟新
国家发展改革委主任 张 平
人力资源社会保障部部长 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地产经纪管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章 房地产经纪机构和人员
第七条 本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条 设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。
房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。
第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第十二条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。
第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。
第三章 房地产经纪活动
第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。
第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。
房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。
第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。
第四章 监督管理
第二十八条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。
被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。
第二十九条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：
（一）房地产经纪机构备案信息公示；
（二）房地产交易与登记信息查询；
（三）房地产交易合同网上签订；
（四）房地产经纪信用档案公示；
（五）法律、法规和规章规定的其他事项。
经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。
第三十一条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。
县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。
第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；
（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；
（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；
（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；
（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。
第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十五条 违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十八条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。
第四十条 本办法自2011年4月1日起施行。
小心你的信用卡
——中美银行业有关信用卡的法律规范比较研究
刘春 北京市方元律师事务所
为迎接2008年奥运会，北京市正在倡导银行卡刷卡无障碍的活动。各商业银行开始了银行卡业务的比拼，如果发卡数量大，每年不算ATM机节省的成本，仅年费收入一项，银行就可以有不少的进帐。刷卡抽奖活动更刺激了消费者使用银行卡的热情。银行作为经营企业，追求利益和利润无可厚非。然而，作为法律专业人士，通过对国外银行业的了解，我认为，在中国刷卡无障碍，不仅有POS机不足的硬件障碍，更重要的是要填补不利于消费者权益保护的法律空白，清除银行卡的法律障碍。比较美国和中国信用卡的发展现状和法律环境，有助于我们认识并解决这个问题。
一、美国银行卡的发展和相关法律介绍
在美国，信用卡（credit card）、借计卡(debit card)等银行卡已经取代个人支票而成为主要的个人支付手段。不论是大型超市还是街边象seven-eleven这样的小杂货铺，都有POS机，接受VISA 或MASTER等标志的世界各国银行发行的信用卡。到加油站加油、学生交给学校的学费、买书等等，几乎所有的消费都可以用卡来付帐。信用卡在美国之所以如此普及，不仅有银行在硬件方面大量的投入、持卡人享有在一定期限内享受免息的贷款优惠，商户与银行的配合等等经济因素，而且也有联邦法律对持卡人的保护。法律规定消费者对信用卡丢失后未经授权的消费最多只承担50美元的责任；法律严格限制银行收取信用卡年费的比例以及向超过免息期还款的消费者征收罚款的比例等等，各种法律规定充分保护消费者的利益。可以说，法律为持卡消费提供了充分的保障。
1、信用卡的发卡人对信用卡是否经授权使用负举证责任。
美国国会通过的《消费者信用保护法》（Consumer Credit
Protection Act）规定，信用卡的发卡人对信用卡是否经授权使用负举证责任。发卡人应该采取措施识别信用卡的使用人是经过授权的。如果信用卡的使用未经授权，发卡人仍然有义务证明未经授权使用信用卡的行为必须符合法律规定的其他条件。
2、消费者对信用卡丢失后未经授权的消费最多承担50美元的
责任。
《诚信贷款法》（Truth in Lending Act）规定消费者或持卡人对未经授权的消费最多承担50美元的责任。1976年，第一联邦城市银行诉莫拉克案件（First National City Bank v. Mullarkey）就是一个著名的判例。原告要求被告支付信用卡上迟延支付的本金、利息和案件的律师费，但被告辩称有六笔发生在1973年12月16日总额为498.63美元的支出不是被告支出的，并且，被告证明他在1974年1月23日向发卡银行报告过信用卡丢失了。因此，法院根据联邦法、州法律和判例，判决被告对这498.63美元未经授权的支出只承担50美元的责任。
法律做出这种规定的基础是相信绝大多数的消费者或持卡人是诚实的，不讲信用的持卡人只是少数。法律同时认为发卡银行在发行信用卡之前就应该意识到信用卡的风险，银行有义务在发卡之前对消费者的信用情况进行调查，信用卡应该发给讲信用的人。
3、规定信用卡的年费、会员费、延期付款支付的费用等属于利息，要符合有关利息限制的规定。
早在1873年，美国最高法院就通过布朗诉海特斯一案（Brown v. Hiatts），对利息下了定义：“利息是法律允许的或当事人约定的一种赔偿，用于延期还款的赔偿或由于拖延还款造成的损失”。1897年美国最高法院又通过霍尼威尔诉南方建筑贷款协会一案（Hollowell v.southern Building & Loan Assn.），重申了银行向借款人收取的任何超过法定利息比率的费用，无论称之为罚款、费用、应付款或利息，事实上都是利息和高利贷。1996年2月，美国联邦货币管理局对利息一词做了明确规定：利息包括因延期付款给付债权人或未来的债权人的任何赔偿，……包括信用卡的年费、会员费、延期付款支付的费用等等。同年，美国最高法院在斯米利诉花旗银行案件（Smiley v.Citibank(South Dakota,N.A.)）中，认为联邦货币管理局对利息的解释是合理的。
如果银行收取的信用卡年费或延期还款的罚金超过法律规定的限额，如果银行故意而为，则其约定收取的利息将被作为罚款被收缴，并且消费者有权拒绝支付，已经支付的将依法获得约定利息两倍的赔偿。
二、中国银行卡规范的现状
目前，调整中国银行卡业务的主要规范性文件是中国人民银行发布的《银行卡业务管理办法》。根据《银行卡业务管理办法》，银行卡分为信用卡和借记卡两大类。其中，信用卡按是否向发卡银行交存备用金又分为贷记卡、准贷记卡两类。贷记卡是指发卡银行给予持卡人一定的信用额度，持卡人可在信用额度内先消费、后还款的信用卡。准贷记卡是指持卡人须先按发卡银行要求交存一定金额的备用金，当备用金账户余额不足支付时，可在发卡银行规定的信用额度内透支的信用卡。借记卡按功能不同分为转账卡（含储蓄卡，下同）、专用卡、储值卡。借记卡不具备透支功能。
实践中，各商业银行发行的可以透支的信用卡多以持卡人预先在银行开立一定数额的保证金账号为条件，银行之间竞争的主要是保证金、年费以及取现手续费等等，因此说，现在中国没有完全意义的信用卡。
中国银行卡的特点之一是：由持卡人自行承担未经授权的支出的责任。现有的各商业银行发行的各种银行卡，将持卡的风险完全推给消费者。《银行卡业务管理办法》第五十二条第五款规定发卡银行的“义务”是向持卡人提供挂失服务，但是，就在这个关于发卡银行的“义务”的条款中，中国人民银行授予了发卡银行可以在章程或协议中自行与持卡人约定发卡银行与持卡人之间的挂失责任的承担的权利。这样，作为金融管理部门的中国人民银行，让渡了保护消费者利益的权力。因而，所有的商业银行都在各自发行的银行卡章程中规定挂失的风险由持卡人承担。如中国银行《长城人民币信用卡章程》规定“长城卡如遇丢失或被盗窃，持卡人应持本人身份证或其他有效证明，立即到附近的中国银行分支行办理书面挂失手续，并按规定交付挂失手续费。挂失之前及挂失次日24小时内，所造成的挂失卡风险损失仍由持卡人承担。”中国工商银行《牡丹国际信用卡章程》中规定“凡书面挂失前及发卡机构受理书面挂失起至次日24时（含）内的经济损失由持卡人承担”。交通银行《太平洋信用卡章程》规定“在发卡机构受理挂失前及受理挂失的次日24点(含)以前,所发生的各项支出和造成的经济损失均由持卡人承担。”……挂失之前的经济损失由持卡人自行承担成了中国银行业的惯例。
中国银行卡的第二个特点是：中国人民银行支持银行向透支的持卡人收取高额利息。《银行卡业务管理办法》规定，“贷记卡透支按月记收复利，准贷记卡透支按月计收单利，透支利率为日利率万分之五，并根据中国人民银行的此项利率调整而调整。” 这里透支利息是按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并随着中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的调整而调整。根据最高人民法院的司法解释，信用卡的透支利息含有惩罚性质。
《中华人民共和国商业银行法》第四十二条规定“借款人应当按期归还贷款的本金和利息。…… 借款人到期不归还信用贷款的，应当按照合同约定承担责任。”因此，信用卡善意透支行为因应分三个阶段：免息期-计收贷款利息期-计收逾期贷款利息期。透支行为的性质应属于持卡人向银行借款，因此，透支利率应按照同期银行个人贷款的利息计算。银行应规定透支的还款期限，超过规定的透支的还款期限仍不还款，才适用逾期贷款利息亦即罚息。
第三个特点是，中国人民银行并没有对银行在信用卡业务上的各项收费都制定统一的收费标准，而且对很多收费没有任何限制。中国人民银行规定发卡银行向持卡人收取统一标准的费用包括：①滞纳金和超限费（发卡银行对贷记卡持卡人未偿还最低还款额和超信用额度用卡的行为，应当分别按最低还款额未还部分、超过信用额度部分的5%收取滞纳金和超限费）、②透支利息、③ATM机跨行取款的费用（持卡人在其领卡城市之内取款，每笔收费不得超过2元人民币；持卡人在其领卡城市以外取款，每笔收费不得低于8元人民币。）中国人民银行没有作出统一收费标准并没有限制性规定的收费项目有：①银行卡的工本费、②挂失费、③年费、④境外取现费等等。如一张信用卡的工本费，有的银行是3元，有的是5元，有的是50元；信用卡的年费，有的是每年100元，有的是200元，有的是300元，有的规定按年交，有的必须一次交两年的；境外取现费，有的银行每笔收取现金额的4%，有的收1%，有的银行不论金额，每笔交易只收3美元。
三、完善有关法律制度的必要性
1、加强法律的公平性，保护消费者利益
过去，中国银行业是国有企业，银行的利益就是国家的利益，银行的损失就是国有资产的损失。因此，政府在制定法律规范时主要考虑如何保护银行的利益。这正如马克思主义法学一针见血指出的那样，法律是统治阶级意志的体现，是为了保护有利于统治阶级的利益。然而，随着银行业的改革开放，银行业投资主体逐渐多元化，民间银行、外国银行不断增多。按照WTO的要求，外资银行最终将享受国民待遇。如果银行业的法律规范不从保护银行业的重心转向保护社会公共利益、保护消费者的利益，那么，中国的消费者将处于最悲惨的境地：受国有资本、民间资本和外国资本三座大山的压迫！
2、提高中国银行业的国际竞争力
随着中国银行业逐步对外开放，中国银行业与外国银行之间的竞争，不仅局限在中国境内，也不仅局限在人民币业务。随着国际交往的增多，越来越多的国人有机会出境，为了避免携带现金的风险和避免外汇现金随身携带的数额限制，出国人员办理国际信用卡的会越来越多。但是，当国人走出国门，了解了世界以后，中国人转而申办外国银行卡的也会增多。因为，中国银行业如果不改变对消费者不利的规定，那么其在外汇业务方面的竞争力肯定不敌外国银行。如果中国人都知道美国银行业的规定如此倾向于保护消费者利益，那么申请美国信用卡的中国人肯定会增多。并且随着互联网的普及，不出国门也能办理外国的信用卡，所以准备出国的中国人，可以在国内申请外国信用卡，到了国外就取卡，免去了申请中国信用卡的麻烦。因此，中国银行业如不注意保护消费者的利益，最终将不利于中国银行业自身。
四、结论
国家金融管理部门应该借鉴国外的经验，更多地从维护社会公共利益和保护消费者的角度出发，制定有关法律或规定，不能只做行业利益的保护者，不能以牺牲消费者的利益为代价推动银行业的发展。在银行卡的章程和国家法律不完善的情况下，消费者对此不能一时冲动，一定要慎重，因为消费者没有义务推动银行业的发展，而应该真正享受银行的服务。
（2003年3月）
版权所有，引用请注明作者和出处
作者：刘春
中国政法大学法学硕士，美国芝加哥肯特法学院LL.M.
北京市方元律师事务所律师，合伙人
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