从本案看不动产的变更登记与善意取得制度
北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋
【内容提要】从民法理论与实践操作来看，不动产买卖相对于动产买卖更为复杂，其法律效果影响面也更为宽泛。因此，法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此，不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例，来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得
一、基本案情
乙对法院民事判决不服，来我院申诉，称：甲、乙为父子关系，甲有一处房产，登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住，甲不允，乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资，房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人，乙之行为构成侵权，应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是：1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利？2、不动产是否适用善意取得？
（一）关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产，国家对其的管理和权属的确认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定，实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生，须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移，已登记变更，所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点；二是登记对抗说，此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间发生效力，不能对抗第三人，日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他人发生交易行为时，要确定对方是否有权转移不动产，只需要信赖登记而不需要信赖任何协议；第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定，可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说，即赋予登记以强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记，或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益，但确实有利于保护登记人、相对人（第三人）的利益，同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案，乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产，但一经登记到甲的名下，丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记，将产权过户到丙的名下，丙即合法取得了对此房的所有权。因此，丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有，并无不当。
（二）关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋（不动产）所有权呢？笔者认为，丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为：
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此，房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序，故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外，我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件：一是取得的财产必须是依法可流通的动产；二是受让人取得财产时出于善意； 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上，形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上，我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式，尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出，因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度（物权变动）来排除不动产不适用善意取得制度，否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动，也即只要交易相对方办理了产权登记，法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样，实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象，基本的共识是如果房屋已经变更登记，由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是，对此适用的民法理论却有不同意见：第一种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人；第二种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为，在这种情形下，不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为，如果不动产买卖没有进行变更登记，所有权就不会发生变动，那么考察公信没有任何意义，而且也不会发生对抗第三人的效力，也就不存在善意取得问题；如果不动产买卖进行了变更登记，变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权，而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，笔者认为，确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中，不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下，要从根本上维护自己的合法权益，各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利，同时介于物权登记中存在的疏漏，买受人应在交易前了解清房屋的权属情况，尽到相关的注意义务，取得全部共有人的同意，以避免日后的纷争。
关于印发《保健食品广告审查暂行规定》的通知
国家食品药品监督管理局
关于印发《保健食品广告审查暂行规定》的通知
国食药监市[2005]211号
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）：
根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（第412号令）以及国务院办公厅关于《国家食品药品监督管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，食品药品监督管理部门负责保健食品广告发布前的审查工作。为了做好保健食品广告的审查工作，我局制定了《保健食品广告审查暂行规定》（以下简称《暂行规定》）,并决定从2005年7月1日开始施行。
现将《暂行规定》印发给你们，请认真贯彻实施，并注意在实施过程中总结经验，不断完善保健食品广告审查工作。
国家食品药品监督管理局
二○○五年五月二十四日
附件
保健食品广告审查暂行规定
第一条 为加强保健食品广告的审查，规范保健食品广告审查行为，依据《行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（第412号令）等法律法规，制定本规定。
第二条 国家食品药品监督管理局指导和监督保健食品广告审查工作。
省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门负责本辖区内保健食品广告的审查。
县级以上（食品）药品监督管理部门应当对辖区内审查批准的保健食品广告发布情况进行监测。
第三条 发布保健食品广告的申请人必须是保健食品批准证明文件的持有者或者其委托的公民、法人和其他组织。
申请人可以自行或者委托其他法人、经济组织或公民作为保健食品广告的代办人。
第四条 国产保健食品广告的发布申请，应当向保健食品批准证明文件持有者所在地的省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门提出。
进口保健食品广告的发布申请，应当由该产品境外生产企业驻中国境内办事机构或者该企业委托的代理机构向其所在地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门提出。
第五条 申请发布保健食品广告，应当提交以下文件和资料：
（一）《保健食品广告审查表》（附表1）；
（二）与发布内容一致的样稿（样片、样带）和电子化文件；
（三）保健食品批准证明文件复印件；
（四）保健食品生产企业的《卫生许可证》复印件；
（五）申请人和广告代办人的《营业执照》或主体资格证明文件、身份证明文件复印件；如有委托关系，应提交相关的委托书原件；
（六）保健食品的质量标准、说明书、标签和实际使用的包装；
（七）保健食品广告出现商标、专利等内容的，必须提交相关证明文件的复印件；
（八）其他用以确认广告内容真实性的有关文件；
（九）宣称申请材料实质内容真实性的声明。
提交本条规定的复印件，需加盖申请人的签章。
第六条 保健食品广告发布申请材料不齐全或者不符合法定要求的，省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第七条 国务院有关部门明令禁止生产、销售的保健食品，其广告申请不予受理。国务院有关部门清理整顿已经取消的保健功能，该功能的产品广告申请不予受理。
第八条 保健食品广告中有关保健功能、产品功效成份/标志性成分及含量、适宜人群、食用量等的宣传，应当以国务院食品药品监督管理部门批准的说明书内容为准，不得任意改变。
保健食品广告应当引导消费者合理使用保健食品，保健食品广告不得出现下列情形和内容：
（一）含有表示产品功效的断言或者保证；
（二）含有使用该产品能够获得健康的表述；
（三）通过渲染、夸大某种健康状况或者疾病，或者通过描述某种疾病容易导致的身体危害，使公众对自身健康产生担忧、恐惧，误解不使用广告宣传的保健食品会患某种疾病或者导致身体健康状况恶化；
（四）用公众难以理解的专业化术语、神秘化语言、表示科技含量的语言等描述该产品的作用特征和机理；
（五）利用和出现国家机关及其事业单位、医疗机构、学术机构、行业组织的名义和形象，或者以专家、医务人员和消费者的名义和形象为产品功效作证明。
（六）含有无法证实的所谓“科学或研究发现”、“实验或数据证明”等方面的内容；
（七）夸大保健食品功效或扩大适宜人群范围，明示或者暗示适合所有症状及所有人群；
（八）含有与药品相混淆的用语，直接或者间接地宣传治疗作用，或者借助宣传某些成分的作用明示或者暗示该保健食品具有疾病治疗的作用。
（九）与其他保健食品或者药品、医疗器械等产品进行对比，贬低其它产品；
（十）利用封建迷信进行保健食品宣传的；
（十一）宣称产品为祖传秘方；
（十二）含有无效退款、保险公司保险等内容的；
（十三）含有“安全”、“无毒副作用”、“无依赖”等承诺的；
（十四）含有最新技术、最高科学、最先进制法等绝对化的用语和表述的；
（十五）声称或者暗示保健食品为正常生活或者治疗病症所必需；
（十六）含有有效率、治愈率、评比、获奖等综合评价内容的；
（十七）直接或者间接怂恿任意、过量使用保健食品的。
第九条 不得以新闻报道等形式发布保健食品广告。
第十条 保健食品广告必须标明保健食品产品名称、保健食品批准文号、保健食品广告批准文号、保健食品标识、保健食品不适宜人群。
第十一条 保健食品广告中必须说明或者标明“本品不能代替药物”的忠告语；电视广告中保健食品标识和忠告语必须始终出现。
第十二条 省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当自受理之日起对申请人提交的申请材料以及广告内容进行审查，并在20个工作日内作出是否核发保健食品广告批准文号的决定。
对审查合格的保健食品广告申请，发给保健食品广告批准文号，同时将《保健食品广告审查表》抄送同级广告监督机关备案。
对审查不合格的保健食品广告申请，应当将审查意见书面告知申请人，说明理由并告知其享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十三条 省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当将审查批准的《保健食品广告审查表》报国家食品药品监督管理局备案。国家食品药品监督管理局认为审查批准的保健食品广告与法定要求不符的，应当责令原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门予以纠正。
第十四条 保健食品广告批准文号有效期为一年。
保健食品广告批准文号有效期届满，申请人需要继续发布广告的，应当依照本规定向省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门重新提出发布申请。
第十五条 经审查批准的保健食品广告需要改变其内容的，应向原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门申请重新审查。
保健食品的说明书、质量标准等广告审查依据发生变化的，广告主应当立即停止发布，并向原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门申请重新审查。
第十六条 经审查批准的保健食品广告，有下列情形之一的，原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当调回复审：
（一）国家食品药品监督管理局认为原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门批准的保健食品广告内容不符合法定要求的；
（二）广告监督管理机关建议进行复审的。
第十七条 经审查批准的保健食品广告，有下列情形之一的，原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当收回保健食品广告批准文号：
（一）保健食品批准证明文件被撤销的；
（二）保健食品被国家有关部门责令停止生产、销售的；
（三）广告复审不合格的。
第十八条 擅自变更或者篡改经审查批准的保健食品广告内容进行虚假宣传的，原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门责令申请人改正，给予警告，情节严重的，收回该保健食品广告批准文号。
第十九条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请发布保健食品广告的，省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门按照《行政许可法》第七十八条的规定进行处理。
第二十条 申请人通过欺骗、贿赂等不正当手段取得保健食品广告批准文号的，由审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门按照《行政许可法》第七十九条的规定处理。
第二十一条 省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门作出的撤销或者收回保健食品广告批准文号的决定，应当报送国家食品药品监督管理局并抄送同级广告监督管理机关备查，同时向社会公告处理决定。
第二十二条 （食品）药品监督管理部门发现有违法发布保健食品广告行为的，应当填写《违法保健食品广告移送通知书》（附表2），移送同级广告监督管理机关查处。
在广告审批地以外发布擅自变更或者篡改审查批准的保健食品广告的，广告发布地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当填写《违法保健食品广告处理通知书》（附表3），原审批地省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应按照有关规定予以处理。
第二十三条 省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门应当建立违法保健食品广告公告制度，定期发布《违法保健食品广告公告》并上报国家食品药品监督管理局，国家食品药品监督管理局定期对《违法保健食品广告公告》进行汇总。《违法保健食品广告公告》应当同时抄送同级广告监督管理机关。
第二十四条 省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门及其工作人员不依法履行审查职责的，由国家食品药品监督管理局或者监察机关责令改正,并按照有关规定对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处理。
第二十五条 在保健食品广告审查过程中，省、自治区、直辖市（食品）药品监督管理部门违反本办法规定给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。
第二十六条 保健食品广告批准文号为“X食健广审（X1）第X2号”。其中“X”为各省、自治区、直辖市的简称；“X1”代表视、声、文；“X2”由十位数字组成，前六位代表审查的年月，后4位代表广告批准的序号。
