甲公司向乙银行借款1200万，由丙公司为甲公司提供房屋抵押担保。乙丙双方签订书面《担保合同》，约定丙以其自有的某房为甲之1200万债务担保。后双方前往房管局登记时，被告知该房市值估价只有1000万，故只能为其办理1000万元的抵押债权登记。甲因到期未清偿上述债务，乙遂诉至法院请求变卖该套房屋。该房现在市值已达1500万，但丙抗辩乙只能就登记的1000万元债权对房屋变卖价款享有优先受偿权，而乙主张应当按照双方签订的书面《担保合同》中约定的担保数额优先受偿。
上述案件的争议焦点在于，抵押合同双方约定的担保债权数额与实际登记的担保债权数额不一致时，应如何确定债权人的担保债权和抵押人的相应责任。对此，目前实务界与理论界存在两种截然相反的观点：一种观点认为，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。第一百八十七条规定，对不动产抵押的应当办理登记，抵押权自登记时设立。无论担保合同中作出何种约定，法院只能就已经登记的担保债权数额支持抵押权人优先受偿的请求。
另一种观点认为，虽然不动产登记中并未按照担保合同双方约定的债权数额进行登记，但只要不涉及案外善意的第三人，则仍应当按照双方约定的担保数额进行优先受偿。上述两种观点各有支持者，本文更倾向于后者，但认为应具体界分。
上述案例中的情况在各地房地产登记实践中均有反映，其产生的根源在于对担保法第三十五条的误读：该条规定了抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。所以，房管部门据此要求担保合同双方只能在抵押物的当前市值范围内登记担保债权，超出部分则不予登记。该规定又称“禁止重复抵押”或“余额抵押”原则，学界和实务界普遍地认为该原则应当摒弃。首先，设立担保的目的并非保证债权一定通过担保来足额受偿，而仅旨在增加债务人资信、给予债务人履行压力。对此史尚宽先生认为，于债务人主观的价值愈大，则担保之效用愈显，虽其交换价值甚小或绝无，亦不妨为担保。例如，以毕业证书为质，即是一例。其次，该原则也违背了担保合同当事人的意思自治，债权人基于自身对于担保物的估值以及对于债务人履行能力的预期而作出是否接受该物之担保，法律完全没有必要横加干涉。再次，该条立法本意是保证担保物价值与债权数额相当从而能够足额清偿债务，但实际上，担保物权担保的范围除主债权之外，还包括利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，而这些在签订担保合同时和办理担保登记时是完全无法确定和预知的，因此即使要求主债权数额不超过担保物价值，也不能保证担保权人的其他债权可以足额优先受偿。最后，该条规定实际上人为地降低了抵押效用，提高了担保成本，不利于市场融资需要。
纵观西方各国立法，鲜有禁止重复抵押的规定，而是通过多重担保之受偿顺位来予以规范。为矫正上述规定给融资实践带来的不便，最高人民法院担保法司法解释第五十条作了缓和性的规定：抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。因此房管部门在登记时则不应依据“担保财产价值”来限定担保双方登记的债权数额。2008年物权法中删除了担保法第三十五条的规定，再次表明立法者对超额抵押登记的基本态度。当前抵押登记实务中，也有不少房管部门摒弃该种越俎代庖的刚性要求，而依据当事人的担保合同约定来登记担保债权，这种做法值得借鉴和推广。
在各地不动产登记部门尚未统一登记制度之前，如何审理此类不足额登记抵押的案件，关涉债权人合法权益的保护和担保人担保义务不履行的相应责任，因此可谓意义重大。当前不足额登记通常有两种情形：一类是单笔担保债权的数额已经超过登记时抵押财产的价值；另一类是多笔担保债权的数额超出登记时抵押财产的价值，即通常所谓的重复抵押。
第一类情形下，担保合同的核心内容即以特定物的价值为债务人未来不能偿付到期债务的风险提供担保，且担保人的责任仅限定于该特定抵押物的全部价值之上。即使一般抵押与最高额抵押，虽不像“浮动抵押”中抵押物的范围待主债权届满未获清偿时方能确定，但由于物本身即具有价值变动性和不确定性，所以自始确定的抵押物，在双方签订担保合同时、办理登记时和抵押权实现时通常也会出现三种完全不同的市场价值。例如，当事人签订抵押合同的当时，该房屋市值可能为100万元，恰与主债权相当，待双方办理抵押登记时该处房屋因为国家对楼市的宏观调控又降至80万，但及至抵押权人实现抵押权时该房屋可能因为楼市回暖而涨价至120万。此时如果仅因为登记的担保债权为80万，便认定债权人仅得就80万元债权优先受偿，无异于损害了债权人的担保合同权利，也变相减轻了抵押人20万元的担保责任。
笔者认为，无论担保债权数额实际登记几何，担保合同双方都必须履行担保合同或担保条款的约定义务，这是合同法的基本原则。此种义务的核心是“办理不动产登记以使抵押权成立”。若抵押人未能办理或未能按照双方约定的担保债权数额办理抵押登记，根据合同法第一百一十条规定，应承担继续履行的责任，即债权人有权依据担保合同要求担保人以该物承担全额的抵押责任，人民法院应当判令抵押人履行足额登记义务并承担约定的担保责任。由于债权人诉请实现担保物权目的在于变卖、拍卖该担保物，故再行判令登记抵押权亦属叠床架屋，所以法院可以直接判决确定抵押人对该物享有抵押权并就约定债权优先受偿。因为根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。所以自法院判决或裁定生效之日起，抵押权人即对该物享有合法的担保物权，而不必一定通过登记才能成立抵押权。这是人民法院审判权的体现，也是物权法定的另一种表现形式。民事案件中的审判权本身即具有矫正错误或不实登记的职能，如在一般的物权确认之诉中，法院通过生效判决即可确定真实权利人的不动产所有权，该不动产所有权自法院判决生效时即告成立，而无须待到登记后方才成立。以此种判决实现担保物权，既不违反“不动产物权登记成立”的基本原则，也回应了抵押人“事实上不能履行”的抗辩，更维护了担保权人基于担保合同的预期担保利益。
但另一类涉及第三人担保物权，即重复抵押的情形又有所不同。该类案件可进一步区分为两类：一是涉案抵押权登记在后，如某房屋价值200万元，已经为第三人的150万元债权进行担保，抵押人准备再行为另外的100万元债权进行担保，而实际只登记了50万元，现该第二顺位抵押权人要求按照100万元的抵押权优先受偿。此时根据物权法第一百九十九条规定，抵押登记在先的债权优先受偿，所以无论财产拍卖变卖所得金额多寡，无论法院认定该登记在后的抵押权的具体数额，都不会影响在先登记之第三人的合法利益。故此类案件宜按照上述“遵照担保合同约定”的思路，判定抵押权人就约定的担保债权对该物享有后一顺位的优先受偿权，至于实际上能否得到足额清偿则是后一顺位抵押权人订立担保合同时已认可之风险，法院无需介入或给予特别保护。
二是涉案抵押登记在先，如某房屋价值200万元，现为250万元的债权提供担保，而实际只登记了200万元，后该房屋价格上涨至250万元，抵押人又为第三人的50万元债权提供担保，现该第一顺位抵押权人主张就房屋拍卖所得的250万元优先受偿。因为此类案件中抵押权的数额认定直接关系善意第三人的合法利益，因此裁判思路必须作出调整。不动产登记本身具有公信力，第三人在签订担保合同、办理抵押登记时合理地依赖该房屋上仅仅设定了200万元的抵押，那么其基于当时对该房屋估值而签署了担保合同，也依法办理了50万元的抵押登记，该50万元的抵押权即告成立，应受到法律保护。如果允许在先的抵押权人主张250万元的抵押权，则无异于变相剥夺了在后登记的善意抵押权人之合法担保物权。因此，这类案件中，法院应严格按照登记的担保债权数额进行裁判。但在例外情况下，例如第一笔250万元债权囿于当时房屋市值仅登记了200万，房屋升值后第二笔债权登记了50万，待抵押权实现时该房屋已经增值至300万元，即两笔抵押权在按照登记数额全部实现之后可能尚有余值。此时，可将在先之抵押权区分为已登记与未登记两部分，依照在先抵押权之登记部分、在后抵押权、在先抵押权之未登记部分的顺位要求抵押人承担担保责任。
至于在先登记抵押权人之未登记部分债权的担保利益，则可以通过担保合同项下的违约责任予以救济：如果担保合同双方在合同中约定了违约责任的，因抵押人未能办理抵押权登记已构成违约，应按照约定承担相应违约责任；如果双方未约定或约定不明的，则由法院依诉请判令抵押人承担赔偿损失等违约责任，这里的赔偿损失一般认定为对债权人不能清偿部分承担连带保证比较妥当。但是需要注意三点：一是如果债权人仅诉请实现担保物权的，法院需要向其释明是否增加违约责任方面之诉请，否则可能存在判非所请之虞；二是该违约责任依法受诉讼时效之限制，自债权人知道或应当知道抵押人未履约之时起算；三是抵押在先之他项权证上可能无法反映抵押物在诉讼时的全部抵押情况，因此需要由抵押人在抗辩时举证或法院依职权查明。
（作者单位：浙江省高级人民法院 杭州市下城区人民法院）
衢州市爱国卫生工作管理办法
浙江省衢州市人民政府
衢州市爱国卫生工作管理办法
衢州市人民政府令第37号
《衢州市爱国卫生工作管理办法》已经2007年5月15日市人民政府第46次常务会议通过，现予公布，自2007年7月1日起施行。
市长：孙建国
二○○七年六月十日
衢州市爱国卫生工作管理办法
第一章总则
第一条为保障公民身体健康，提高社会卫生水平，促进社会主义物质文明和精神文明建设，保持优美、清洁的生产、工作和生活环境，全面加强爱国卫生工作，根据《国务院关于加强爱国卫生工作的决定》、《国家卫生城市标准》、《国家卫生城市考核命名和监督管理办法》等爱国卫生工作有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本市行政区域内的所有单位和个人均应遵守本办法。
第三条本办法所称的爱国卫生工作，是指由政府组织领导、动员全民参与，以增强公共卫生意识、消除危害健康因素、预防疾病、改善环境质量和生活质量、提高全民健康水平为宗旨的群众性、社会性卫生活动。
爱国卫生工作坚持政府组织、地方负责、部门协调、群众动手、科学治理、社会监督的工作方针。
第四条 各级人民政府、具有行政管理职能的管委会和街道办事处应当加强爱国卫生工作，把爱国卫生工作纳入国民经济和社会发展规划，加大卫生基础设施投入，及时发布公共卫生信息，提高社会总体卫生水平，努力与社会进步和经济发展相适应。
各级人民政府、具有行政管理职能的管委会和街道办事处应当把爱国卫生工作经费列入同级财政预算，实行专款专用。
第五条参加爱国卫生活动是单位和个人的权利与义务。
第六条任何单位和个人均有权对违反有关卫生法律法规、危害公共卫生和公民健康的行为进行劝导和举报。各级人民政府和有关部门应当受理举报，并为举报者保密。
第七条各级人民政府、具有行政管理职能的管委会、街道办事处或爱国卫生运动委员会（以下简称爱卫会）对爱国卫生工作成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第八条鼓励公民、法人和其他组织对爱国卫生工作进行资助、捐赠。
捐赠的资金和物品应当专门用于爱国卫生工作，不得挪作他用。
第二章机构与职责
第九条各级人民政府、具有行政管理职能的管委会、街道办事处设立爱卫会，负责组织、协调、实施本区域的爱国卫生工作，其主要职责是：
（一）宣传贯彻爱国卫生工作法律、法规、规章和政策；
（二）组织制订爱国卫生工作规划、年度计划及规章制度；
（三）组织动员社会各界参加爱国卫生活动，组织、协调有关单位开展爱国卫生工作；
（四）组织开展爱国卫生宣传及全民健康教育活动；
（五）组织开展爱国卫生监督检查、评比活动；
（六）组织开展卫生城市、卫生镇、卫生村和卫生单位的创建工作；
（七）组织开展以改水、改厕为重点的农村爱国卫生工作；
（八）组织开展病媒生物防制（灭鼠、蚊、蝇、蟑螂）活动；
（九）开展爱国卫生工作交流、合作等有关科学研究；
（十）完成同级人民政府交办的其他爱国卫生工作任务。
各级人民政府、具有行政管理职能的管委会、街道办事处爱卫会下设办公室，并配备专门工作人员，负责爱国卫生日常工作。
第十条 县级以上爱卫会由同级人民政府有关部门、单位组成，实行部门分工负责制。各成员单位应当根据爱国卫生工作发展的要求及各自的职责，共同做好爱国卫生工作。
第十一条 机关、社会团体、部队、企事业单位、社区（行政村）及其他组织，应当设立爱国卫生组织并配备专（兼）职爱国卫生工作人员，在当地爱卫会的指导下，履行下列职责：
（一） 建立健全爱国卫生制度；
（二） 争创卫生先进单位、无烟单位；
（三） 按规定做好病媒生物防制工作；
（四） 开展健康教育工作；
（五） 组织本单位职工或辖区居（村）民开展爱国卫生活动；
（六） 完成当地爱卫会交办的其他爱国卫生工作。
第十二条 每年四月为爱国卫生活动月。爱国卫生活动月期间，应当结合本地突出的社会卫生问题开展活动。
第十三条 各级爱国卫生组织可以根据工作需要聘请爱国卫生义务监督员，对本区域范围内的爱国卫生工作进行社会监督。
第三章管理与监督
第十四条 爱国卫生工作实行目标管理和部门分工负责制。
爱卫会应督促辖区内的单位落实爱国卫生工作措施，定期检查、考核爱国卫生目标管理的实施情况。单位应定期将爱国卫生目标管理落实情况向辖区爱卫会报告。
第十五条 综合行政执法、建设等部门应加强城市市容和环境卫生管理，监督、指导有关单位按规定做好门前卫生责任区的清扫保洁、绿化和硬化工作，推广垃圾袋装化，做好垃圾、粪便的卫生管理和无害化处理工作。
第十六条 卫生部门应加强对公共场所、饮用水卫生和食品卫生的监督管理，做好传染病防治工作。
第十七条 环境保护部门和其他有关部门应依照国家法律、法规、规章的规定加强对水污染、大气污染、噪声污染、固体废弃物污染的防治和监督管理工作。
第十八条 机场、火车站、汽车站应当按照爱卫会和有关部门的要求做好本辖区范围内的环境卫生、垃圾清运、厕所卫生、食品及饮用水卫生工作。
第十九条 建设工程施工单位应当按照爱卫会和有关部门的规定做好施工场地的环境卫生、环境保护、病媒生物防制等工作，争创文明施工单位。
第二十条 单位爱国卫生工作要求：
（一）环境卫生：及时清除垃圾污物，填平坑洼积水场地，无果壳纸屑、烟蒂、痰迹，窨井流水畅通；有机垃圾有密闭容器并做到定点倾倒；露天物品堆放整齐，无卫生死角。
（二）室内卫生：室内、走廊、过道、楼梯、墙面、地面清洁，窗明几净，无积尘、蛛网、无废弃杂物，办公用品放置有序。厕所水冲式，无垢、无臭、无蝇蛆、无粪便满溢，卫生工具配备齐全。
（三）食品卫生：符合国家有关食品卫生法律法规要求。从业人员体检、培训合格上岗；食具严格消毒，防鼠、防蝇、防腐、防尘设施齐全；各类定型包装食品有生产日期、保存日期或保质期，禁止出售腐败变质食品。
（四）公共场所卫生：空气质量、采光、噪音、水质符合国家卫生标准，公共物品严格消毒。
（五）积极开展“门前三包”和“门内达标”活动，不乱堆乱放杂物、废弃物，及时清除乱贴乱画。
第二十一条 居（村）民及房屋承租人应当按照有关规定，搞好室内卫生，保持和维护公共楼梯、走廊、庭院及其他规定范围内的室外环境卫生；按规定的时间、地点、方式倾倒垃圾。房屋所有权人应当督促房屋承租人做好有关卫生工作，遵守公共卫生制度。
第二十二条 各级人民政府、具有行政管理职能的管委会、街道办事处应当改善农村饮用水卫生条件，组织开展农村居民户厕、公厕的改造工作。
农村饮用水的供水水质应当达到国家规定的饮用水水质标准及卫生标准。
农村及居民的户厕、公厕建设应当符合无害化标准。
第二十三条 加强吸烟危害健康的宣传教育。单位和个人应当按照《衢州市人民政府关于在市区公共场所禁止吸烟的通告》的要求，做好公共场所禁止吸烟工作。
禁止利用新闻媒体发布烟草广告，城区户外不得设置烟草广告。
第二十四条 公民应积极参与爱国卫生活动，不随地吐痰、便溺；不乱扔乱倒、不乱贴乱画、不乱堆乱放、不乱拉乱挂、不乱搭乱建；不从事其他有碍社会卫生的活动。
第二十五条 各级人民政府、具有行政管理职能的管委会、街道办事处和社区（行政村）应当组织辖区内的单位和居（村）民开展病媒生物防制活动。依照“谁受益、谁负责”的原则，采取单位和个人出资、政府补助的办法筹集经费。
单位、个人应积极参与病媒生物防制活动，采取预防与控制措施，消除病媒生物孳生环境。病媒生物密度控制在国家规定标准以内。
单位和个人自行杀灭病媒生物有困难的，可以委托病媒生物消杀专业机构进行杀灭。
病媒生物防制的药品、器械须符合国家规定的标准和要求，并严格管理，防止中毒事故。任何单位和个人不得生产、销售、使用国家禁止使用的剧毒灭鼠药品和不符合产品质量标准的杀虫药品、器械。
第二十六条 爱卫会应当组织开展以普及卫生科学常识为主要内容的全民健康教育和健康促进活动。
机关、社会团体、企事业单位、社区（行政村）和其他组织应当结合各自特点，有针对性地开展健康教育，增强全社会卫生意识和全民自我保健能力。
新闻单位应当采取多种形式积极开展健康教育和卫生科普知识以及卫生法律法规的宣传，发布卫生宣传与健康知识的公益性广告。
单位和个人应当接受健康教育，参加健康教育活动。
第四章罚则
第二十七条 有下列情形之一的单位，由爱卫会给予通报批评，并可以提请有关部门按管理权限对主管人员和直接责任人员予以行政处分：
（一）违反本办法第二十条规定，单位未达到卫生要求的；
（二）违反本办法第二十三条规定，未按要求做好公共场所禁烟工作的；
（三）违反本办法第二十五条规定，拒不开展或者拒绝参与病媒生物防制活动或者工作不到位、致使病媒生物密度超过国家规定标准的；
（四）其他不履行爱国卫生工作或者不落实爱国卫生工作目标管理责任制的。
第二十八条 违反本办法及有关法律法规规定的，由有关行政主管部门依法进行处理。
第五章附则
第二十九条 本办法具体应用中的问题由市爱卫会办公室负责解释。
第三十条 本办法自2007年7月1日起施行。
