铜仁地区行政公署关于印发《铜仁地区水利建设资金监督管理办法（试行）》的通知
贵州省铜仁地区行政公署
铜署发〔2006〕33号
铜仁地区行政公署关于印发《铜仁地区水利建设资金监督管理办法（试行）》的通知
各县、自治县、市、特区人民政府，大龙开发区管委会，行署各有关部门：
为了规范全区水利建设项目资金的管理，加强对水利建设项目资金的监督，确保资金的安全和有效使用，现将《铜仁地区水利建设资金监督管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
铜仁地区关于水利建设资金监督管理办法
（试行）
第一章 总则
第一条、为规范全区水利建设项目财务监督管理行为，预防错误，降低项目建设风险，保证资金安全，干部安全，根据国家有关规定，制定水利建设资金监督管理办法（以下简称“本办法”。本办法适用我区各级水利部门有财政性投资（含合资、地方配套）的水利基本建设项目。
第二条、建设单位建设资金监督管理划分：
（1）实行属地监督管理。各级监察、财政、水利部门是实施水利建设资金监督、管理的主体、赋有行政监督与被监督管理的职责；
（2）实行地、县双重监督管理。地区监察局、财政局、水利局有对县级水利建设单位的监督、指导、检查、稽查等行政职能，各级监管部门在履行各自监督、管理职能的基础上应作好配合和协调工作；
（3）实行地区级报账制的水利工程项目由建设单位主管部门根据建设程序、工程进度、工程质量具实拨付，并接受省、地直相关部门的审计、检查。
第三条、水利基本建设财务监督管理主要任务：
（1）监督管理保证国家财经法律法规在水利建设项目中的贯彻执行；
（2）监督检查筹集项目资本金或组织资金供应；
（3）监督检查做好财务预算，进行成本与费用控制与核算，合理使用各种资产、努力提高投资效益；
（4）监督、检查、校正各种经济关系。
第四条、监督与检查的主要内容：
财务管理职责权限是否明确；
（2）财务岗位不相容职务是否分离；
（3）财务经济重大事项决策、推行程序是否规范；
（4）是否建立财产清查制度；
（5）内部审计、检查方法是否明确等；
（6）明确原始记录管理及填报要求；
（7）建立合理的定额管理制度、计量验收制度、财产、物资的管理及清查盘点制度、财务预算管理制度、财务分析制度、内部稽核制度、会计电算化管理制度。
第二章 财务监督管理机构及人员职责
第四条、建立水利建设单位水利资金管理机构和配备专职会计人员，并建立财务岗位责任制。聘任具备会计人员任职资格、熟悉基本建设业务的有关人员从事财务工作。
第五条、建立内部财务监督管理体制、明确职责划分：
（1）建立有领导成员、纪检监察、财务及相关职能单位组成的水利建设资金监督管理机制，强化机制权益范围是对单位负责人，财务负责人，财务机构，各职能部门的财务施政行为进行监督、检查；履行实施项目资金跟踪监督；督促内部财务管理制度的建立与完善；监督对财政法规的执行检查；组织协调处理与部门经济关系和利益；参加项目评估，概预算审查、招标、评标、经济合同等事项，以及立项、开工、峻工等全过程的监管和经营决策活动。
（2）单位负责人。遵守国家法律法规，根据项目计划，预算组织好项目实施；具体确定内部财务机构，配备合格会计人员；组织拟定内部财务管理制度；接受监察、财政、税务、审计机关的财务执法监督检查等。实行公司管理的项目按《中华人民共和国公司法》有关规定执行。
（3）财务机构负责人。宣传贯彻国家有关财务政策，审核
重要财务事项，协调各种经济关系及各职能部门与财务部门的关系，组织制定财务计划，编制财务预算并负责实施，定期检查财务预算执行情况，研究解决执行中的问题，负责组织财务核算，审核财务决算等；
（4）财务机构。具体履行财务管理职责，做好财务预算编制、执行、控制、分析考核和决算编制工作；参与资金筹集并负责资金使用的监管；建立健全内部财务管理制度，做好财务管理基础工作；参与项目评估、概预算审查、招标、评标、经济合同的拟定以及竣工验收等全过程的管理和经营决策。
（5）各职能部门。配合财务部门落实财务预算，检查分析预算执行情况，填报各种原始记录的报表，做好各项基础工作。
第三章 资金预算监督管理
第六条、投资来源分类管理：
（1）是否按资金性质分类；预算内拨款（非经营性资金、预算内专项拨款、水利建设基金、水利贷款、项目自筹资金等；
（2）是否按投资来源渠道分类；中央财政拨款、地方财政拨款、银行贷款、项目自筹等；
第七条、加强地方配套资金管理，保证各种建设资金按比例同步到位。
第八条、加强对预算执行的反馈和考评，对由于不可抗力等特殊原因，确需调整预算的，按预算管理权限办理变更手续。
第四章 资金使用监督管理
第九条、资金使用原则
（1）符合国家关于水利资金使用规定的用途；
（2）符合概算、预算确定的范围和标准；
（3）手续完备，符合规定的程序。
第十条、账户管理
（1）实行国库集中支付制度的建设单位按该制度规定执行；
（2）非国库集中支付制度试点建设单位按国家有关银行帐户管理规定执行；
第十一条、建设单位的管理费
（1）建设单位的开支范围；
（2）费用控制（含审批人员、审批权限、审批程序）；
（3）费用日常管理。
以上均按《铜仁地区水利建设单位管理费管理办法》操作执行。
第十二条、资金的申请和拨付
国库集中支付试点单位，按国库集中支付制度执行，非试点单位根据项目概算，年度投资计划，施工进度，支出预算等办理资金的申请和拨付，外资项目和经营性项目还应遵循外资单位和投资方的有关要求；
第十三条、建设单位应对资金使用进行认真审查、审查的主要内容是：
（1）支付凭证是否合法、手续是否完善、金额是否正确；
（2）是否符合合同约定；
（3）是否符合财务预算、用款计划；
（4）是否符合规定的程序；
（5）支付方式是否符合规定等。
第五章 项目建设成本监督管理
第十四条、建设成本的组成
（1）建筑安装工程投资支出；
（2）设备投资支出；
（3）待摊投资支出；
（4）其它投资支出。
转出投资、待核销、基建支出不构成建设成本。
第十五条、建设成本控制应遵循的原则
（1）执行招标投标制、监理制、项目法人制以及合同制原则；
（2）程序及计划原则；
（3）实际成本原则；
（4）效率原则。
第十六条、建设单位的下列支出不得计入建设成本
（1）被没收的财物；
（2）支付的滞纳金、罚款；
（3）赞助、捐赠支出；
（4）没有法律法规和国家政策依据的各种付费；
（5）国家规定不得列入成本的其它支出。
第六章 资产管理
第十七条、建立资产管理责任制度，明确管理部门和使用人员的职责，保证资产的完整性，提高使用、利用效率。
第十八条、财务部门对资产价值进行管理，资产归口管理部门负责资产的实物管理。
第十九条、建设单位的资产分类
（1）固定资产；
（2）流动资产；
（3）无形资产和递延资产；
（4）在建工程的管理；
（5）资产的清理；
（6）资产的移交。
以上均按《铜仁地区水利建设单位资产管理办法》执行。
第七章 基建收入管理
第二十条、基建收入是指在基本建设过程中形成的各项工程建设副产品变价净收入，负荷试车和试运行收入，单项工程简易投产收入，索赔及违约金及其它收入。
第二十一条、基建收入确认
（1）副产品、负荷试车基建收入按实际销售收入扣除销售费用和税金后确认；
（2）试运行收入（试运行或按国家有关规定执行）按产品实际销售收入减去销售费用、其它费用和销售税金后的净收入确认；
（3）工程简易投产收入按简易投产销售收入减去销售费用、其它费用的销售税金后的净收入确认；
（4）索赔及违约金收入弥补相关工程损失后确认；
第二十二条、取得基建收入应依法缴纳相关税收，主要包括营业税、企业所得税、印花税等。
第八章 竣工结余资金监督管理
第二十三条、竣工结余资金是指项目完建后，剩余的货币资金、库存材料以及往来账款等。
第二十四条、竣工结余资金应经过以下程序确认；
（1）清理成册；
（2）存货公开作价处理；
（3）有权单位（部门）确认；
（4）按规定分配。
第二十五条、竣工结余资金首先在各投资方之间进行分配，各投资方以实际到位资金作为分配基数，应上缴国家的结余资金按国家有关规定执行。
第二十六条、竣工结余资金单位留成部分，主要用于项目配套设施建设、职工奖励和工程质量奖励。
第九章 附则
第二十七条、本《办法》自发布后30日起实施。
第二十八条、本《办法》行署委托地区水利建设单位主管部门负责解释。
二OO六年六月十二日
住宅建设用地使用权期满后续期问题
王冠华
【法律咨询话题】
前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？
【王律师答复】
首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。
关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。
《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。
从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。
其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。
从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。
最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。
对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。
笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。
第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：
⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”
⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”
此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。
基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。
第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。
第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。
王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545
